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季景沁园营销策划报告 伟业房地产经济有限公司 2004年6月 目 录  前 言 基于季景沁园项目的一些特殊性，及不可控性，报告中对部分章节中的内容稍做了简略。并随着前期销售准备工作的推进，依据发展商对整体项目销售周期为2年的总目标，根据季景沁园项目所在区域即望京地区和北京东部地区的市场状况，结合项目自身的SWOT分析，制定出以下方案。 第一章 区域市场状况及分析 （一）、区域描述 背景： 望京地处首都东北部，位于首都机场与旧城区之间，是北京规模最大的一块新开发用地。有良好的生态环境和优越的地理位置，是一座相当于中等城市规模的新城，规划居住人口约２８万－３０万人，广阔的地域、较多的可开发用地，使这一带投资密集、市场活跃，成为当前京城房地产开发的热点区域之一，并出现了许多大规模组团式住宅开发区。经过十几年的开发，其住宅与商务建设初具规模，市政基础设施较为完善，已有大社区的雏形。但要成为一个完整的居住大社区，成为繁荣成熟的新兴商圈，望京的大环境尚需不断完善和加强,商业繁华程度的增加更非一日之功。 2、发展情况及规划方向 在城市中心功能外移过程中，望京的居住功能发挥突出。1994年确立规划以来已经吸引12万人入住，到2010年将成为拥有30万居住人口的亚洲最大居住社区。然而，除了睡觉，工作、购物、休闲都要去城里，对市中心的依赖性很大。尽管望京是亚洲最大的居住社区，也曾经是北京中上阶层的置业首选，但一段时间内由于道路瓶颈、配套跟不上、接二连三的维权行动让居民们不得不另觅他居。 望京地处四环五环之间、旁边有机场，三元桥国门商务圈，丽都商圈、亚运商圈和燕莎商圈都不远。这样的特殊地段一定会升值。近几年望京整体房价就有了显著的变化，2000年商品房春季展会上，望京商品房还维持在每平方米4500元左右，望京A4、A5区经济适用房更低到每平方米4000元，只有大西洋新城一枝独秀卖到每平方米8000元。而今，望京几乎所有项目卖都到了5300元/平方米以上，五环边号称低价入市的澳洲康都开盘价（精装修）也要5480元。在北小河畔的叠拼别墅CLASS精装均价已经卖到8500元/平方米。 现在的望京，商业配套情况有了较大变化，多家国际大商家即将进驻。在四环东路上有瑞典宜家家居、法国乐华梅兰超市，中心商业区将引进美国沃尔玛超市，五环内外还有法国家乐福和英国百安居。另外在中心商业区，还有大型娱乐影城以及各国风味餐馆。 产业的带动也在改变望京的现状。在正在形成的望京五环产业带上，摩托罗拉中国总部、松下部品有限公司、LG研发中心、北方电信等跨国高科技企业定居于此，加上现在的联合国下属国际竹藤组织总部、西门子中国总部等，更多的企业带来更多高素质人才工作于此居住于此，造成对住宅的巨大需求量。 望京作为京北地区继中关村、亚运村之后一块供成片开发的土地，以其总体的规划和明确的区域定位，成为京城高科技住宅示范区，高品质生活区以及生态示范区的完美结合。它由商务、文教、科技、居住等区域组成。并规划建设第四使馆区，市级商业文化服务中心。几大功能区、相互促进，协调发展，时望京将成为地道的城中之城。 可是说到望京都要提到“卧城”。２００３年北京市两会召开前，从望京向外，偌大一个望京，规划居住人口为２８万至３０万人，进入城区竟然只有京顺路一个出口，还要经过三个红绿灯，每个红绿灯处都非常拥堵。望京地区居民形容自己是‘早晨出不去，晚上进不来’。” 其实望京地区本来有良好的交通基础设施。在这一地区周边有两条快速路，分别为北四环和北五环路，还有机场路和京承路两条高速路，地区内道路宽敞（３０－６０米）。而造成交通拥堵的原因，一是由于地区内道路与地区周边道路没有实现衔接，形成了交通瓶颈。二是望京地区内缺乏就业岗位，以住宅为主，造成了大量地区内外交换交通量，呈现出明显的潮汐式交通流向，造成了“出不来进不去”的局面。三是望京居民私车拥有水平突飞猛进，规划初期未曾预见，而公交发展滞后。四是是对外出入口建设滞后，也造成了望京交通拥堵现象。 ２００３年５月，相关部门采取紧急措施缓解望京交通堵塞，将望京进城道路由原来的１条扩充到３条，目前部分工程尚在继续中。主要措施为：望京内环西路修通至四环，全长约４５０米，加强了与四环路的联系，并修建由东向南和由南向东两个方向的转向匝道，加强与京承高速公路的联系。望京内环东路按规划修通到三环路，加强了与三环路的联系。 此外，还加强公交专用道系统的建设以及设置了６处主要出入口和５处次要出入口。以此全面改善了望京地区的交通状况。 通过对区域路网和公共配套设施的不断改进及完善，相信望京地区作为目前亚洲最大的集居住、教育、商贸、办公、康乐等为一体的综合性开发区，成为北京的“副都”将指日可待。 （二）、区域市场现有供应量分析 范围 季景沁园地处望京地区的西南部，由四