合富辉煌郑州源升项目营销策划案.ppt

结论： 以平面广告和DM直投为主； 网络和电台为辅； 形式 DM直邮：通过直接投放区域的形式，将宣传单张邮递到客户信箱，到达率较高 报广：选用大河报媒体，投放形象以及强销内容，吸引客户。 电台：由于客户多为有车人士，可以通过电台的投放形成立体营销。 短信：通过信息的发送，扩大宣传面，加强知名度。 户外广告：通过大型画面加强形象的冲击力。 朋友介绍：通过促销优惠的形式，利用原有的业主以及客户成为宣传的一个渠道，吸引其他新客户到访。 网络：通过声像的展示，体现楼盘的吸引点； * * 第一篇 市场篇 －我们应该朝哪个方向走？ 一、大市场情况 1、投放量和消化量逐年递增，越来越多的大型楼盘投放市场，无论产品还是服务都在逐渐提高，市场竞争加剧。 2、投放量和消化量基本持平，说明客户群需求也在增加，房地产的发展趋于成熟稳健发展。 3、05年上半年受国家政策影响，但消化量并未明显减少。由于国家政策打击的主要是投资型客户，目前购房者仍以自用者为主。受到的影响较少。 二、市中心高层的市场情况 可见高层投放量逐渐减少，但由于市中心地理位置的吸引，高层依然消化率较高。 三、客户需求是怎样的？ 户型： 经过对市场的深度调查，得出购房客户对中心区域的需求是： 面积： 随着房价的不断上升，客户逐渐从面积的减少来满足经济能力的限制； 由于家庭结构的影响，以及户型实用性的限制，客户对二房、三房的户型依然需求最大； 配套： 配套的设施在客户对购房的需求中已经逐渐占有较大比重，对于配套的需求以运动类型的为主； 综合： 可见如今的客户对居住的要求不仅仅是满足居住而已，更是希望得到一种舒适的生活，因此对地理位置、园林绿化、教育配套、总价等居住因素要求较高。 四、同区域同类投放产品的情况 名称 城中央 规模 建筑体 硬件： 园林 主力户型 区内配套 3.5万㎡ 一梯二户、三户的小高层及高层 2万㎡ 自然景观、主题公园及水景 78～92㎡ 二房二厅 116～134㎡ 三房二厅二卫 河南忆通物管、 名店长廊商业、 智能保安、 双气配套、 地下停车场 天下城 108亩 一梯二户、三户的小高层及高层 “现代、健康、文化”的主题园林，将人与自然相结合相互动 剩余145㎡ 的三房二厅二卫，175㎡ 四房二厅二卫 中海物管、 大型双会所、 室内、外游泳池 双语幼儿园 通力尚城国际 8.4万㎡ 一梯二户、三户的小高层及高层 台地、坡地景观园林 120㎡ 三房二厅二卫144㎡ 四房两厅两卫 商业街、 第一太平戴维斯物管、 软件： 名称 城中央 天下城 通力尚城国际 售楼部 销售道具 销售人员 档次较高 内设品牌展示； 展板卖点展示； 功能区域划分； 原生绿化包装； 精美楼书 宣传单张 户型图纸 整体规划模型 单体户型模型 对产品优劣势非常清楚，拥有较熟练的销售技巧，但热情度不高； 整洁统一的工装； 档次较高，用欧式及中式文化相结合，使用厚实的家私，令人感到稳重及尊贵； 企业文化展示； 内设品牌展示； 展板卖点展示； 功能区域划分； 豪华楼书 宣传单张 户型图纸 整体规划模型 单体户型模型 有熟练的销售技巧； 谈吐大方、热情接待； 整洁统一的工装； 销售气氛浓郁 销售气氛浓郁 销售气氛浓郁 现代装修风格； 合理的区域划分； 特色的区域间隔，增强售楼部的吸引点； 使用餐桌作为洽谈工具，营造亲和的气氛； 时尚楼书 宣传单张 户型图纸 整体规划模型 单体户型模型 谈吐大方，热情接待； 熟悉的销售技巧； 但激情不足； 整洁统一的工装； 五、项目SWOT分析 优势： 地理位置：市中心地段，成熟居住氛围； 完善配套：市政配套完善，周边商业配套应有尽有； 教育配套：八中、纬五路小学、省实验幼儿园； 居住人群：省委家属院居住区域，品流高尚，人流单一； 交通网络：距离主要干道近，交通便利； 劣势： 周边环境配套： 自身的产品： 由于之前项目定位商住的原因，产品面积过大，实用性较低，难以满足居住要求。 一梯四户的设计，户型朝向难以满足市场向阳的需求，舒适度不足。 纯高层建筑，容积率高，并且产品单一，难以适合多方面的客户。 没有区内配套，如：会所、物业管理等，令项目市场竞争力较少。 品牌及形象： 由于前期烂尾楼的形象深入人心，间接对项目的形象造成影响。 由于水产市场的存在，加上侯鸟的集中区域，导致周边环境受影响； 不确定的教育配套，导致优势的流失。 项目规模较小，难以体现居住氛围以及项目特色。 发展商品牌暂时稍弱，知名度较低，未能形成品牌力。 机会： 唯一性：同区域没有新项目的投入。 投资性：项目周边二手市场租赁火爆，增强项目的投资价值。 稀缺性：客户对教育配套的需求依然很大，而附近包括二手房的房源提供基本空缺 威胁： 同类型资源：教育配套小区逐渐增加，导致项目的独有优势减弱。 规模项目的开发：市场上