中信青剑湖项定位整合报告.ppt

别墅产品静态比准价计算 根据项目自身的特征，我们选取了部分项目，通过市场比较法估算项目的静态价格 通过静态比准价的测算，项目独栋别墅静态比准价为26161元/㎡ 别墅静态比准价 考量因素 上郡 芭堤兰湾 水巷邻里 御湖熙岸 本案 交通(20%) 8 8 8 8 8 周边环境(20%) 7 7 8 8 8 配套设施(20%) 7 7 8.5 8.5 8 硬件品质(40%) 7 7 9 8 8 综合得分 7.0 7.3 8.4 8.1 8.0 销售价格(p) 22000 22000 30000 26000 　 修正后价格(p’) 25143 24276 28657 25600 　 权重(w’) 20% 20% 30% 30% 　 本案售价P=p’w’ 5029 4855 8597 7680 26161 现在入市价格 产品价格定位建议 因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。 参数 估算指标 指标数据范围 Pn 动态价格 —— n 动态增长年限 项目预计明年销售，n值取1代入计算 K 可能误差 [-4%，+4%] 1－K 置信度综合修