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翰林邻里中心商业地产项目 运营管理综合调查分析报告 目录 1.0前言 国内商业地产发展现状及苏州商业地产发展情况（调研1、2） 2.0XXX商业地产项目运营管理综合调查分析 2.1项目介绍（苏州及工业园区整体情况以及目前项目现状调研3、4）； 2.2项目物理环境分析（调研5、6） 2.3项目竞争环境分析（调研7、8） 2.4项目定位分析及建议（调研9） 2.5项目营销策略分析及建议（调研10） 2.6项目综合调查分析（总结项目优劣、发展前景、建议等） 附件：1、问卷 2、统计分析图、表等原始资料 1.0国内商业地产发展现状及苏州商业地产发展情 况（调研1、2) 发展速度： 就全国商业地产发展而看，这几年正处在快速增长的过程当中，房地产的增长，包括了住宅的增长、商业地产的增长、写字楼的增长等等。就这几年统计报表，在全国每年开发的房屋当中，商业地产和住宅地产是同步发展的。经过前几年的高速发展，这几年正在平稳地增长。商业地产行业总体发展是健康的，与较为亢奋的住宅地产相比较后，从事商业地产的行业来看，应该说这几年是越来越走向理性。 就部分而言，一线城市较二三线城市的发展还是比较突出的。 运营情况： 涉及范围广，开发面积大，持续盈利收益可观。专注于国内主要区域经济圈的一线发达大城市，在城市中心的优质地段，成片开发以住宅为主，兼顾商业、设施的综合小区物业。以综合性的商业地产为主，兼并发展旅游、酒店、百货、进出口贸易等多个领域。国内各大商业地产公司旗下的综合性商业地产及其他涉及领域的，其服务宗旨都是以提高人们的生活质量为目的，在获得高增长盈利的同时更是受到了社会的广泛认可。可谓是名利双收。 发展前景： 商业地产是当前房地产市场的一个热点领域，国内经济持续高速增长、房地产开发水平不断提高、近年来住宅市场频遭调控，使得商业地产的发展备受关注。从当前发展情况看，商业地产的发展具有两个方面的特点，一是总量上供大于求，考虑到人均商业面积的承受范围这个约束条件，预计未来商业地产在总量上难有大的跳跃式发展；但另一方面，商业地产的环境会明显优化。一个标志是。越来越多的大型房企加入到商业地产领域，不仅出现了万达、中粮置业、SOHO中国等专注于商业地产开发的房企，华润、世茂、中海、保利等知名企业也持续提升商业地产比例，乃至万科、龙湖等原来集中住宅的房企也开始试水商业地产，并且随着商业地产比例上升，未来商业地产开发水平肯定会提高，运营水平也会相应提升，商业地产的融资-开发-招商-运营的产业链趋于完善，各个环节上将形成专业分工，从而改变当前商业地产的无序发展和重开发轻经营的现状。以质取胜将成为成功之道。 存在的问题： 各地区商业地产发展不平衡 中国各区域发展不平衡，这一点在商业地产中表现得也比较明显，以2006年为例，2006年全国商业地产投资增速为15.4%，而上海的商业地产投资增速高达41.2%，北京的商业地产投资额翻了一番。仅北京一地，商业地产投资额就占到全国商业地产投资额的9.6%，北京、上海、广州、深圳等四个一线城市的商业地产投资额占全国商业地产投资额的21.3%。 但是从另一方面看，一线城市的高速发展必然伴随着一定的盲目性，导致商业地产开发结构性过剩，其表现便是一线城市的商业空置率远高于二三线城市。 盲目投资导致恶性竞争： 众多地产商盲目更风投资商业地产，大量“圈地”可是一些大型商业项目的空置率却居高不下，导致了商业地产总供应量超过了市场的实际需求。众多企业将承受巨大的经济压力，彼此间的恶性竞争不仅会增加招商难度，而且将使项目的收益率缺乏保障。 苏州沧浪商业地产概况： 发展速度： 随着公交线路的密布、轨道交通一号线的建成，苏州的商业地产发展十分迅速。更甚于全球知名连锁大型商场，排名前两位的沃尔玛和家乐福都在此落户。商业地产行业总体发展是健康的，而且这几年是越来越走向理性。在住宅市场的不如人意下，苏州楼市商业项目的表现力度，却发挥相当抢眼，无论是土地竞拍，还是新政后的的商业项目推盘，均抢占了相当的市场关注力度，而商业项目的快速起步与发展，对于促进房地产市场的快速发展，完善城市的结构与进步，明显具有不可忽视的影响力度。近年苏州的商业影响表现力度来看，沧浪区的表现尤其亮眼，而沧浪新城的规划发展，也赋予了区域经营性项目的市场快速运作能力。 运营情况： 苏州沧浪区丰富的历史文化资源，成为沧浪区经济发展的良好基础。　作为空间资源有限的中心城区，近年来，沧浪区始终坚持以发展现代服务业为突破口，调整优化产业结构，走出了一条以服务业为依托的城区经济发展之道。古城区内，凤凰餐饮一条街、十全文化休闲街、乌鹊桥路电脑街等沧浪区五条特色街区传统服务业产业景象繁华，更是促进了沧浪区内商业地产的蓬