某置业景园2009年度营销推广计划.ppt

07-22-2002 CTRE 创意机构 金运花园广告推广企划案 ［鑫苑置业·景园］2009年度营销推广计划 竞争对手越来越多、市场变化起来越快、产品同质 化越来越严重、销售的手段也在趋同、人力成本在 提高、消费者越来越苛刻…2009年，在市场预期愈 加不明朗的背景下，我们该怎么办？ ■09年我们扮演何种角色 进入09年，在金融危机影响中国经济的大背景下，本案所拥有的产品又扮演着一种什么角色。 是高调的激进主义者？抑或低调的墨守成规者？是擅于革新？还是固守原路？ ■弱市之下，谁买我的帐 大家都在打折促销，大家都在价格竞争。究竟你的产品让谁来买单，关键看品质。08年是中国 信任危机最严重的一年，打消客群顾虑，让他们接受本案，才能取得好的销售成绩。 ■楼市低迷期，如何与消费者有效沟通 渠道创新是摆在我们面前的一个难题。传统诸如报纸、广播、路旗等渠道在低迷的楼市中所起 到的作用日渐缩小，那么发掘新的有效的推广方式就显得尤为重要。 ■整体形象 主城低密度[品质复合社区] 本案涵盖了公寓、高层、洋房，在推广上不宜继续以“10万方古城稀缺花园洋房社区”作 为整盘形象诉求。植入品质概念，与09品质管理年概念相互呼应。 ■品牌战略 2009鑫苑品质管理年 与集团公司09年发展战略深度结合。注重在每一次推广中走“产品+品牌”路线。借助鑫 苑一系列大型活动，将品质工作做到细处、实处。 ■主城区位 环线以里，主城之内 塑造本案“主城内”的整体区位优势，让受众形成一提起主城楼盘时，便能联想到本案， 与周围竞争楼盘形成趣味概念上的强烈差别。 ■说明—— 1-2#楼为小户型公寓，总计393套，累计销售244套、待售145套。 A户型共14套，面积为48.16㎡。签约6套、待售8套 AA户型共14套，面积为35.42㎡。签约12套、待售2套 B户型共28套，面积为47.38—47.48㎡。签约13套、待售14套、小订1套 C户型共98套，面积为43.9㎡。签约64套、待售34套 CC户型共28套，面积为41.58㎡。签约14套、待售14套 D户型共28套，面积为35.1㎡。全部签约 E户型共28套，面积为47.41—47.51㎡。全部签约 EE户型共28套，面积为41.6㎡。签约17套、待售11套 EEE户型共112套，面积为43.76—44.6㎡。签约50套、待售62套 豪景阁共计294套，累计销售213套、待售78套、去化率72.45% 从位置上来看，3号楼位置在高层户型中属于偏好，18号楼位置在高层户型中属 于偏差。从统计结果来看，18号楼的去化是最差的。18号楼总共47套，签约26 套，去化率低于其它3栋楼。因此，在后续的销售操盘上和推广中，适当增加3 号楼和18号楼的销售差价，争取以3号楼形成对18号楼的逼迫式销售；在推广 上，从功能的完备性和实用性上，将重点放在18号楼112㎡段的户型上。 花园洋房总计280套，累计签约151套，待售128套 其中，用14号楼对18号公寓的销售能形成很好的逼迫作用，在6-8月的推广中，主要将 以部分洋房的推广带动整个公寓的去化。9-10月分，洋房则集中释放。 同时，6、7、11带装修楼的去化情况较其他楼也不是很好。 ■09年1月—2月（2个月）：春节持销期 ■09年3月—5月（3个月）：一次强销 结合情人节、房交会，可主打小户公寓，力争销售率达95%；同时 推出高层，用洋房价格逼迫式销售； ■09年6月—8月（3个月）：持效期 借助传统旺季主打阔景高层，用洋房价格，逼迫高层去化； 此时 力争高层的销售率达90%，为推出洋房做充分准备； ■09年9月－10月（2个月）：二次强销 借助秋季房交会、将洋房保留单位推向市场，促成全盘销售。 ■ 2009年11月－12月（2个月）：清盘 推广计划 A: 活动时间：6月1日 活动内容：激情庆六一，欢乐童年聚 活动地点：苏州乐园 活动方式：从活动发布日起，凡在6月30日前订购景园房子的客户，儿童节当天组集 体畅游苏州乐园，客户可全家参加。 活动目的：借助此活动吸引市场关注度，促使潜在客户尽早下定，同时展现苏州鑫苑 人文关怀的一面。 B: 活动时间：七夕情人节 活动内容：情人对对碰 活动地点：大光明电影院 活动方式：组织情人节电影专场，通过优惠吸引公寓及高层客群下定决心。 活动目的：借助此活动吸引市场关注度，深度挖掘潜在客户，促使潜在客户尽早下 定，制造夏季项目热销小高潮。 C： 活动时间：8月15 活动内容：天涯共此时·举杯邀明月 活动地点：酒店或案场 活动方式：与新老业主及意向客户共庆中秋，品酒赏月。 活动目的：增进与业主之间的交流，挖掘潜在客户，带动销售；同时树 立项目品牌形象，为下一个阶段的强销期做好人气铺垫和造势。 A： 活动时间：9月10日 活动内容：“岁月