浦东浦建路商住项目前期策划报告.ppt

浦东浦建路商住项目前期策划报告 图(一) 04年上半年与03年上半年供求比较 2.浦东区域房地产市场状况 本项目社区配套主要包含：美容、美发；干洗店；邮局；银行；冲印店；便利店；小型快餐店；音像店；药店等，社区配套的商业主要从群楼一层的原写字楼沿街部分划分出来，面积大约在500平方米。 注：项目销售总额预估中没有计算停车位销售金额。 1.525 7500 20327.33 （东楼）住宅用房 0.952 6900 13807.93 （西楼）办公用房 方案一和二 主楼 （东楼）住宅用房 （西楼）住宅用房 0.994 7200 13807.9 1.525 7500 20327.33 方案三 总体方案1和2：3.297 总体方案3：3.339 0.8195 销售总额（亿RMB） / 8000 销售均价（RMB/M2） 44378 10244 销售面积（M2） 合计 商业用房 物业性质 2.2项目销售总额预估 P61-66 P29-66 建议五 ：分隔墙采用新型轻质高强度的装配式成型墙体 原 因：避免现场湿施工，减少对原有装修的损坏，减少墙体自重，并可因此抬高工效，缩短施工工期。 建议四 ：共用部位装修不动，套内地板尽量不动； P30-66 6.2东楼（32层高层）改造方案： 建议一 ：建筑外立面： 原 因：考虑到目前的外立面整体外观尚可，建议只对外墙面进行清洗； 建议二 ：建筑地层电梯厅 原 因：项目大堂面积很小或者根本没有大堂，建议重新对大堂或者地层电梯厅部分进行重新装修，采用一些暖色调的色彩，在视觉上形成强烈的对比效果。 建议三 ：内部原有装修补装： 原 因：由于装修年代久远，部分装修已经老化断裂，对这部分必须进行补装。 P31-66 7. 本案产品改造费用预估说明 50万 / / 卫生间管道安装、卫生洁具二件套、局部装修修补 总体方案三 总体方案二 总体方案一 方案三 方案二 方案一 2万 方案一+东楼 2 / / 外墙面清洗 东楼 690万 500 13808 给排水系统管道安装 策略二： 住宅用房 墙体分割、外墙面清洗 拆除中央空调系统 室内装修 合计 西 楼 楼幢 策略一： 办公用房 0 / / 无须改造 20万 / / 墙体分割、外墙面清洗 总价（万元） 72万 方案二+东楼 692万 方案三+东楼 单价（元/M2） 面积（M2） 相关成本要素 商业用房篇 该篇着重解决以下几个问题： 商业用房的市场状况？ 本案商业用房的总体定位？ 本案商业用房的价格定位？ 实现初始定位与价格，须对本案商业用房进行什么样的调整与改造？ P32-66 中管网房地产频道 1.1区域内商业现状 项目区域商业氛围不够浓厚，小区配套型商业缺乏，集中商业以专业型生活家居卖场居多。艺初莲花虽然与本项目左近，但是商业辐射基本受阻，没有达到人流共享的作用。 好百年家居 永乐家电?生活电器卖场 易初莲花大卖场 东锦江索菲特大酒店 本案 1. 本案商业用房的市场状况？ P33-66 1.2周边分区块商业现状 浦建路（东方路—杨高路）段北侧商业实景 浦建路（东方路—杨高路）段南侧商业实景 本案周边商业较繁华的地段是浦建路（东方路—杨高路）段，可以从实景中看到，浦建路商业较为杂乱，有在建项目和大型卖场，以及空铺的存在，既有社区性商业，也有专业卖场。 P34-66 浦建路（杨高路—锦绣路）段北侧商业实景 东方路（浦建路—浦电路）段两侧商业实景 浦建路（杨高路—锦绣路）段有杨高路立交桥，在引桥下为易初莲花大卖场，形成了以卖场为中心的商业形式；而距离项目300米左右的东方路（浦建路—浦电路）段两侧商业较为繁华，主要以家具卖场和小区配套为主。 P35-66 食品 快餐连锁 中式餐饮 杂类 宾馆 中介 卖场 娱乐场所 餐饮 上海顽皮宠物诊所、晶丽装潢、衫源窗帘 东锦江索菲特大酒店 泛城租售网、中原地产、21世纪不动产、瑞银地产、汉宇地产、中韬地产 好百年家居广场、易初莲花、永乐家电、木家具商城、东方路灯饰城、永兴家具、世贸家具、金海马家具、东方路窗饰城 天之海足浴休闲广场 冠生园 麦当劳 逸东酒楼 项 目 周 边 现 有 业 态 代 表 商 家 区域内代表性商家 P36-66 区域内业态组合（业态面积比例图） 资料来源：普润地产商业部 在商业分布中，可以看出本案周边的商业配比以大型专业卖场居多，而这些大型卖场并附有较多的中介公司，生活配套类的较少。 P37-66 永乐家电 家电类卖场 好百年家居广场、世贸家具、东方路灯饰城 家居类卖场 易初莲花 生活类卖场 项目周边区域卖场分析 区域内卖场比例分析 资料来源：普润地产商业部 从以上对本案周边的卖场细分分析中，可以看到，本案周边由于大量新