某顾问新奥置业发展战略建议报告.ppt

成为拥有核心资源的城市综合开发管理商 2004.3 廊坊 总体报告结构 集团对置业的定位是置业制订战略的前提，在最近的时间里，新奥集团已明确提出置业的战略定位是：“掌握核心资源的城市开发管理商” 在集团战略布局中，置业作为一个支持性板块，为集团其他主业提供支撑，并同时借用主业发展所带来的核心资源成为具有独特竞争优势的城市开发管理商 集团对置业战略的构想是置业制订战略的重要指引，远卓尊重并理解集团的构想，并在集团战略规划的基础上展开置业的战略分析工作 总体报告结构 在房地产产业链中,有多种经营模式，其中置业目前的积累更多集中在房地产开发环节中的房产开发领域 新奥集团对置业新的定位实际上发生了一个重大的战略转型，未来的置业的战略重点将从房产开发转向地产开发 在房地产开发环节中,房产开发和地产开发有着截然不同的思路, 使得这种转型是超前的、重大的、且具有多种可能性 远卓认为，为了配合新的集团定位，置业必须做相应的转型，未来的转型可能有如下两种截然不同的走向： 两类地产是截然不同的两种类型 旅游区 自然保护区 风景名胜区（自然、文化遗产） 旅游度假区（山、海、湖） 环城游憩带 主题公园（游乐园） 大型文化住宅社区 两类地产具有不同的发展路线，但都必须拥有其独特的核心资源 下面远卓将就两种类型发展路线的设想展开阐述 远卓将以上海化学工业区为案例阐述产业地产发展的关键成功因素 上海化学工业区发展历程 1992年： 制订规划 1996年～1998年： 围海造地 1999年1月： 被正式列为市级工业区, 纳入上海城市总体规划 2000年起～至今： 基础建设项目开始启动 主体化工项目逐步落户 公用配套项目实质性启动 2002年一季度: 《上海化工区总体发展规划》获得国家计委和国家环保总局的批准。 上海化工区被正式纳入国家产业发展战略布局 园区的成功是产业地产能顺利发展的必然条件，远卓认为，产业园区的三大关键成功要素是：园区所处区域的综合环境和选址、园区定位与规划、园区建设开发与管理 园区所处地理位置的综合环境和园区选址对其成功的作用是不言而喻的 明确的定位是区分其他园区，吸引投资和人才加盟的关注点所在 此定位必须与国家和园区所在地区的长期发展战略吻合 利用园区本身独特的资产和优势，吸引实力强大的核心企业加盟，产生集群协同效应，集聚商氛，是打造园区定位，推动园区发展的内在增长引擎 产业园区的的成功，除了内在的增长引擎，还取决于五大前提条件的到位 上海市政府为化工区的硬件基础设施建设投入巨大，强有力的政府支持和市政配套建设为化工区的建设创造了良好的投资和开发环境 除了市政配套之外，世界著名的化工公用工程公司组成的公用工程投资主体以及化工区本身投巨资建立的配套设施为完善化工区的产业配套环境、不断吸引投资奠定了良好的基础条件 随着化工园区建设的深入，房地产企业也逐步参与到化工区的配套建设中 上海领先的房地产企业绿地集团参与到化工区的生活区配套建设： 为加强为上海化学工业区配套服务，加快金山区城市化建设步伐，在上海化工区和金山区政府的支持下，绿地集团与金山区漕泾镇政府携手合作建设为化工区配套的漕泾新城 项目规划：此项目东到建设中的金山大道，南到新东海港，西到规划道路，北到老东海港。规划用地3平方公里，建筑面积270万平方米，前期土地开发总投资约11.25亿元。 项目建设内容包括住宅、商务办公、商业、公共设施、学校、医院、娱乐等设施。 项目建设目标是：建成具有一定规模、布局合理，基础设施和公共设施配套完备，百姓安居乐业，具有与上海化学工业区生活配套相匹配的现代化城市特色风貌的滨海新镇。 投资主体：绿地集团与漕泾镇政府共同组建“上海绿地漕泾发展有限公司”进行投资。 项目开发步骤：第一步，先期进行动迁，上市政配套建设；第二步，按市场运行规则，在土地按政府规定的招投标后进行房地产开发。 上海通过本身优势，并创造各种条件，吸引和培养化工区所需的各类人才 管理服务的一体化、有吸引力的财务优惠政策和稳定的法律环境为上海化工区的建设提供了良好的软件基础设施 分工明确，组织精干严密的管理架构是化工区成功建设的实施组织保证 实力雄厚的中外厂商的巨额投资和银行的大额融资支持使得上海化工区的建设如虎添翼 导入世界级大型化工园区建设“五个一体”的先进理念，以达到产品项目、公用工程、物流运输、环境保护和管理服务的高度整合，使上海化工区建设起点远高于国内同类园区，正向世界级化工区目标迈进 执行好这样一个大的工程在很大程度上取决于一个强有力的园区开发公司，开发公司能否扮演好合适的角色、承担相应的职责，对园区的建设起着非常关键的作用 开发公司在园区的地产开发与经营管理中将扮演主要角色，在产业园区开发的不同阶段，开发公司有四种业务模式可选 不同的业务模式，其投资、回报和对实现远景目