武汉维利亚港湾豪宅项目定位报.doc

武汉维利亚港湾豪宅项目定位报告 目 录 武汉房地产市场走势综合分析 总体市场发展状况良好，无泡沫之虞………………… 6 总投资、总销售量稳步增长 新开工楼盘销售率较以往普遍提高 各档次楼盘平均价格分别上涨 小高层市场份额逐渐增大 开发企业越来越注重整合外部资源 大盘开发热点逐步外延 7. 旧城改造步伐加快，城区地价攀高 各类物业发展趋势分析………………………………… 14 写字楼、营业用房开发趋缓 住宅继续看好多层、小高层开发步伐加快 酒店式公寓及小户型市场前景模糊 “豪宅‘市场初露端倪 当前楼市畅销户型分析 ………………………………… 21 畅销户型基本特征 复式住宅要求质素较高、市场理性 错层结构逐渐淘汰 临湖住宅开发现状 ……………………………………… 24 区域分布以“武昌“为主 多层住宅是主体建筑类型 湖岸线整治风格各异 西北湖片区房地产市分析 一、地理位置与交通配套……………………………………… 28 二、综合圈层的教育、医疗、体育、文化等配套…………… 29 三、周边住宅物业（市场存量、增量）……………………… 31 第三章 重点楼盘剖析 一、世纪华庭……………………………………………… 34 ——设计新颖、定位准确，销售价格及速度创单体高层高档楼盘新高，朝向、户型等缺陷明显 二、东方国际公寓………………………………………… 37 ——项目定位过于求全、一网打尽，档次不高，东西朝向是不可弥补的硬伤 三、怡景花园……………………………………………… 39 ——临江景观资源丰富，户型设计不尽合理，出现对视现象，朝向均好性不足，车位明显不够、 四、中环大厦……………………………………………… 43 ——立面效果及色彩安排恰当，容积率过高，户型设计中明显出现对视严重、通透性差、车位不足等问题 五、东湖林语……………………………………………… 45 ——推窗即见景的人居环境、优化的建筑结构及选材使项目成为多层高档楼盘之典范，过快的销售速度让开发商留下遗憾 六、丽岛花园……………………………………………… 47 ——既“虹景花园”之后唯一成功的高档别墅，楼盘获多个全国奖项，后期高档盘景观资源不足 武汉高档住宅消费群体研究 居民对高档住宅的购房意向问卷调查………………… 49 目标客户抽样访谈分析………………………………… 56 武汉高档住宅竞争态势、市场空间分析 总体竞争态势…………………………………………… 66 —— 别墅和高层单体争抢同一消费群体 别墅市场竞争激烈，价格竞争占主导 别墅价格偏低，对高层住宅销售冲击较大 中心城区高档单体高层开发近期增长较快 市场空间………………………………………………… 68 ——武汉楼市高档住宅购房理性、价格承受能力较强、 市场空间的挖掘起决于消费意识的引导 ——富豪第一居所趋向于中心城区豪华住宅 项 目 定 位 决定市场定位的几个因素……………………………… 72 “地王”位置决定了本项目的高端定位 周边项目竞争要求本项目以高端定位来突出重围： CBD商圈的启动给周边豪宅开发带来生机 武汉真正的豪宅市场其实是“卖方市场” 项目的高成本决定了高端定位是控制风险的现实需要 市场定位……………………………………………… 74 ——武汉西北湖高档住宅区的“顶级豪宅” 产品定位……………………………………………… 75 ——唯一性、尊贵性、差异性、创新性 核心竞争策略………………………………………… 76 ——产品领导者策略 核心消费群描述……………………………………… 76 案名设计建议 案名阐释……………………………………………… 80 推广主题……………………………………………… 81 侯选案名……………………………………………… 81 规划设计建议 一、规划总体思路…………………………………………… 82 1．总平面设计建议 2．项目风格建议 3．单体建筑设计建议 二、大楼配置、会所配置及园林绿化……………………… 88 项目投资成本估算及财务分析 项目基本指标………………………………………… 93 项目开发成本构成…………………………………… 94 财务评定…………………………………………… 102 项目风险规避 风险剖析…………………………………………… 103 风险规避措施……………………………………… 103 项目价格定位及营销推广 价格定位…………………………………………… 105 营销推广…………………………………………… 105 第一章 武汉房地产市场走势综合分析 总体市场发展态势良好，无泡沫之虞 1.总投资、年交易量稳步上升 在近两年武汉楼市继续升温、交易持续放量、价格涨幅较快的市场格局下，武汉房地产市场已提升了一个台阶：1．从