河北大厦项目定位分析(59doc).doc

国华公司河北大厦项目 定位研究报告 搜 房 资 讯 控 股 搜房研究院 — 中房指数系统 2001年12月  目　　录 1. 总体市场状况分析 1 1.1 饭店市场概况 1 1.1.1 住宿人员状况 3 1.1.2 北京市饭店宾馆概况 6 1.2 饭店供应与需求发展预测 18 1.2.1 饭店供应发展预测 18 1.2.2 饭店需求发展预测 18 1.3 写字楼市场概况 20 1.3.1 市场供应情况 20 1.3.2 写字楼市场需求状况 23 1.3.3 加入WTO对写字楼市场的影响分析 25 1.3.4 相关政策对写字楼市场影响的分析 27 1.4 写字楼市场供应与需求发展预测 30 2. 重点区域项目分析 31 2.1 目标区域写字楼调查 31 2.1.1 区域写字楼基本状况 31 2.1.2 区域写字楼经营状况 33 2.2 目标区域饭店调查 34 2.2.1 区域饭店基本状况 34 2.2.2 区域饭店经营状况 34 2.3 目标区域酒店式公寓调查 35 2.4 目标区域市场发展预测 36 3. 目标市场分析 37 3.1 目标项目定位 37 3.2 目标项目写字楼、饭店、酒店式公寓面积配置 39 3.2.1 各类综合物业面积分配参考 39 3.2.2 周围饭店项目基本情况 40 3.2.3 目标项目写字楼、商业、饭店面积分布 41  3.3 经营写字楼、饭店的风险及控制 41 3.3.1 经济因素对市场的影响 41 3.3.2 地域竞争的影响 42 3.3.3 潜在供应量的风险 42 3.3.4 定位风险 42 3.3.5 交通风险 43 3.3.6 经营风险 43 4. 经济效益分析 44 4.1 本报告经济测算原则 44 4.2 基础数据选取的依据 44 4.3 建设成本 45 4.4 写字楼经营收益 47 4.4.1 写字楼出租经营情况预测 47 4.2.2 写字楼经济效益测算 48 5. 结论 53  1. 总体市场状况分析 1.1 饭店市场概况 北京作为世界著名的历史文化名城和东方古都、拥有1382万常住人口和300万流动人口。北京是中国的首都，是对中国和世界都有巨大影响力的城市。这里聚集了全国党、政、军首脑机关和全国性公司的总部、行业总会、金融机构总部。中共中央和国务院在北京制定国家发展的重大方针、政策，领导全国的现代化建设。北京的国际、国内公务与社会交往活动繁忙，每天产生和发布着大量的经济社会信息，从中反映出中国的发展方向。北京是中国区位优势最明显的城市，以北京为中心城市，包括辽东半岛、山东半岛、京津冀在内的环渤海经济圈，产业基础雄厚、资源丰富、人口密集，市场潜力巨大，是我国未来经济发展最活跃、最具发展潜力的区域之一。北京是全国的金融决策和宏观调控中心城市。中央银行和其它政策性银行、商业银行、商业保险等重大金融机构的总部都设在北京，涉及全国的货币金融政策在这里制定和发布。北京是中国科学、教育、文化最繁荣发达的城市。已经具有了学科门类齐全、研究领域广阔、有雄厚研究力量的自然科学、技术科学和社会科学体系，成为全国最大的科研基地和国内外科学技术信息的重要集散地。北京市民的文化教育程度在中国最高，每百人中就有14人受到高等教育，这些年来，北京大型文化设施建设步伐加快。随着中国改革开放的日益深入，北京不但是中国的政治文化中心、是中国最主要的旅游城市之一，也已成为当前及进入二十一世纪后外商投资的热点地区之一。北京是中国城市基础设施现代化水平最高的城市。北京城区通往周边地区的放射形交通干线四通八达，京津塘、京石、首都机场高速路的建成，形成了现代化交通体系的骨架。北京西客站是亚洲最大的现代化铁路客运中心，首都国际机场是我国最大的航空港，航线通住世界各地。北京已经成为中国与世界各国邮政、通讯的主要枢纽，市内电话装机容量已达462万门。北京是中国综合经济实力最强的城市之一。北京拥有基础雄厚、门类齐全、体系完整的第二产业、尤其是改革开放的近二十年来，第二产业保持了较高的增长速度，当前北京市以调整工业结构和布局为重点，积极发展高新技术产业和轻型、低能耗、无污染的新型工业。北京的农业技术水平全国领先。北京第三产业的发展速度大大超过其它产业，成为北京经济发展中的主导产业。北京市重要地位、特点及发展前景都决定了北京市作为中国最重要交流中心的作用，旅游、会议、商务、访问等等，都决定了对宾馆饭店的巨大需求。 目前，全市有外商投资企业近1.3万家，合同外资金额218.86亿美元，其中跨国公司和国际知名公司有316家已在北京投资了418个项目，全球最大的500家企业中，在北京有投资项自的就达146家，金融机构和组织在京的代表处达215家，银行类115家，保险类80家，其它30家，外资银行在京设立分行14家。投资来源地涉及到香港、美