河南宜阳县尚都汇商业部分营销策划提报-41PPT.ppt

购买者定位：小投资者 + 经营商户； 客户定位： 经营者定位：洛阳等二线城市自主品牌拓展商家、全国品牌连锁店、本土自营品牌； 消费者定位：宜阳年轻时尚消费人群 、 较高档次居家装饰需求者； 经营方式定位： 打散出租 服饰 + 餐饮 + 软家居用品 业态定位： 功能定位： 目的性购物 、餐饮（逛店） 项目定位----都市首府 业态组合定位： 区别市场现有，力求品牌独有，品牌与时尚并重，引领潮流品味； 项目定位----都市首府 1、百货系列： 家纺类（窗帘布艺、灯具、洁具、地毯等）、男女小 品牌潮流服饰（唐狮等）、大众儿童服饰系列、自主品牌中低端鞋、 包系列； 2、西式餐饮： 中式小吃、特色餐饮； 3、服务类： 银行、洗衣店； 业态组合和规划建议 项目定位----都市首府 社区街铺 100㎡ 洗衣店等 服务 社区街铺 300㎡ 中式快餐、特色餐饮、雪糕店 餐饮 内街铺、外街 6—60㎡左右小铺，共约70间左右 男女小品牌潮流服饰、大众儿童服饰系列、自主品牌中低端鞋、包系列、各类精品店、修甲店等 零售 地上一层北部 内街铺 共占2200平米 药店、家纺类（窗帘布艺、灯具、洁具、地毯等） 零售 地上一层南部 大卖场 2200㎡ 大型超市 主力店 负一层 形式 面积 主要经营内容 功能 楼层 针对甲方自持业态、市场空白业态和待升级业态三类进行业态组合，强调可归结性业态进行聚类规划，为避开锦花市场等原有商业结点产生直接竞争，本案须将原有业态进行深化，力求品牌升级、品牌独有（服饰类），针对原有结点薄弱业态（鞋、包）进行强化组合。 商铺的规划须综合考虑销售和招商的因素，先作品牌商家的招商考虑，后作销售的考虑，并主义休闲活动区对商家经营的引导和刺激作用。 从销售角度考虑，商铺间隔面积须符合“小面积、控总价”的原则； 从招商角度考虑，须主义规划好主通道，并在每一层规划设置品牌商家的位置； 规划商场主通道宽2.8米（后期可以加货架），次通道宽1.5米； 为了不影响品牌经营商家的引入，建议先落实经营商家的经营位置，在规划作为销售的铺位位置和面积。 商铺规划思路 1、背景音乐； 2、电梯（观光和扶梯）； 2、监控； 4、安防； 5、中央空调； 6、餐饮业所需烟道等。 商铺配套设施建设 综合考虑本案的市场定位、业态组合及部分业态的营业硬性条件和时间限制，建议本案在施工时加装如下： 商铺贩卖思路 商业体本身是否具有可经营性，比是否临街更加决定商家的态度; 在强调低投资及经营门槛的前提下（相对于街铺），给投资者与商家以足够的项目能够持续旺场的未来信心。教育商家“资产升值、自铺经营、低成本运作而非街铺唯一”的商业预期经营理念 。 其商业价值（更多地体现为项目区位现实或可预见的商业价值），更加决定纯物业投资者的行动； 对于纯物业投资者而言，除了商业体本身的经营价值，物业体本身所能对照的现实租金或未来可能预见的投资收益回报，必然是他们更注重的。在强调高安全（带租约最好）、高收益的同时降低进入门槛必将更大的心理触动。 商业体的三种常规贩卖模式： 1、引入大型主力店，以虚拟产权形式贩卖； 2、分割小铺，打散出售； 3、整体招商经营，分割租赁销售 整体招商经营，分割散点销售 综合考虑日后运营和甲方关系，是否能够考虑 商铺贩卖思路 销售方式定位： 返租（包租）、带租约销售（最理想的销售方式） + 回购（预案） 人民路锦花市场附近商铺价格推算： 双层对等式（租金87.5元/㎡/月）： 1、10年折合价约1.05万/㎡ 2、12年折合价约约8770元/㎡ 交通局附近纯一层街铺价格推算： （租金100元/㎡/月）： 1、10年折合价约1.2万/㎡ 2、12年折合价约约1万/㎡ 锦花市场内商铺价格推算： 中间纯单层： （租金100元/㎡/月）： 1、10年折合价约1.2万/㎡ 2、12年折合价约约1万元/㎡ 路口街铺：（租金220元/㎡/月）： 1、10年折合价约2.64万/㎡ 2、12年折合价约约2.2万/㎡ 现有商铺价格测算（租金收益倒推法，未考虑建筑物折旧及养铺时间段） 附录： 已入驻宜阳品牌商家一览表 步森 特步 美特斯邦威 森马 海澜之家 掌上明珠 全有家私 乔丹 沃特 安踏 新浪·西努尔 金伯利钻石 雅鹿 柒牌 蜘蛛王 达芙妮 德尔惠 宝盛金店 李宁 金莱克 鄂尔多斯 双星 森达 虎都 啄木鸟 红蜘蛛 金利来 服饰购物商场 10--50 约750 红旗路一层 服饰 京城服饰 10—40 约600 文化路一层 服饰