现代物流园区规与运营.ppt

物流园区进行时 全国物流园区规划出台近二年，效果甚微，中国物流园区继续发“疯” 一批“非正规军”正大举进入这一领域，各路资本“横冲直撞” 物流园区实际运营现状：园区建设与区域整合两张皮，与物流园区本源不一致 物流园区是为满足货物转运、产业发展和居民消费等规模化物流需求，依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共性物流基础设施群，是由统一运营主体管理、众多物流业者经营的物流运作集结地，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的物流功能集聚区。 中国物流园区产生的背景不同于国际通常情况 国际式背景-----物流业发展到一定程度与水平，是整合的需要 中国式背景-----物流业发展初期，希望通过物流园区的建设来推动 物流业的发展，通过高水平的物流服务来带动中国 低水平产业的升级 “概念开发”落幕 “价值运营”登场 拿地、开发、建设对很多园区来说并不算太难，但园区的招商能力及后期运营能力，才是开发商能力的真正考验（如何实现快速招商，稳定运营，避免“冷场、空城”的局面）； 物流园区不仅要为价值创造者提供平台，而物流园区本身也要成为价值创造者； 国内物流园区前期规划、设计普遍缺位（开发商、专业做物流园区规划设计的公司不多） 物流园区需要开发出针对性的功能、定制个性化的服务产品，因为物流园区的载体功能是以城市的产业需求、经济发展能力和资源限制为条件的。 中国物流园区急需改变发展运营模式 目前物流园区问题太普遍，破解的方法太一般，在投入产出压力和地方政府的双重推手之下，遍地开花的物流园区（物流地产）正演变成一副行业喜忧参半的现实图景。 一批地产商以“物流”为概念圈地、卖楼，陷招商困局、运营困难，主要原因是很多物流园一味追逐流行时髦概念，定位类同无差异。 一批政府性开发的物流园区，引用了开发区模式，只是简单地把各功能区块和入园企业进行物理整合。 广大物流园区普遍面临运营的压力，特别是三四线城市的物流园区 “通创物流咨询”十五年的操作实践体会：物流园区成功开发的关键是如何通过后期的经营收入自行实现投入产出的资金平衡，后期的收入如何能满足建设前期的资金需求 物流园区功能设置大多似曾相识 从园区介绍、招商宣传的内容看规划的草率 抄袭法（照搬照抄，简单拷贝和模仿） 填充法 （摊大饼） （举例说明） 物流园区规划的关键 了解“适场量”（即通过物流园区来处理的货物量） 物流园区不能只看统计数据上的货运量和物流的流量，关键是这些货物为什么要进到物流园区来处理运作 一是做好经济和产业结构分析 重点是做好当地城市产业结构分析、了解当地城市主导产业的构成，以及支撑主导产业的重点企业分布 二是要做好区位与交通分析 三是做好市场调研分析 -----分析当地物流需求特点； -----分析周边主要产业（工业）园区； -----分析周边物流园区及其入驻企业； -----分析潜在客户需求； 举例： 某物流园区需求调研分析实践 物流园区功能体系与产业体系如何融合 功能（体系）设置与产业（体系）规划 (两重目的和任务) ------纯物流服务型（规模较少300-500亩），起支撑配套作用，直接服务 专业市场集聚区与工业园区或产业集聚区（物流服务体系的形成） ------综合物流型（相对规模比较大），主要是物流产业培育 （自身产业 体系的打造） 两者规划谁前谁后？ 案例： 重庆西部现代物流园体系化功能构建 物流园区运营的难点？ 怎样形成滚动发展的模式 -----要领先，但也不脱离区域发展的实际 (货物流的集聚是关键、避免有场无市) -----规划的功能区块率先启动哪一些（能做的先做，开发时序的排列） 破解物流园区运营难点的有效途径 区域性物流总部基地 ------物流企业总部物理式集中（北京天竺航空物流园） ------货代中介企业集聚地（信息交易中心）（较普遍） ------楼宇式办公总部，以服务体系、产业链组合而成的区域 总部（目前没有成熟案例，但一定是发展方向） 商务服务区 区域（市、县）现代物流产业服务中心 打造园区另一个“核心功能区” 区域性物流总部基地 产业供应链集成服务基地 区域性电商物流基地（电商物流产业园） 不同类型的物流园区商业模式 开发区式物流园区（出售土地、出租