2010北京亦庄E-R2是地块产品建议报告107P.ppt

价格定位 项目名称 　 权重 A金色漫香林 B海棠公社 C林肯公园 D远洋一方 E金地格林小镇6 F融科香雪兰溪 G本案 k 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 开发商品牌 5% 9 0.45 6 0.3 6 0.3 9 0.45 9 0.45 7 0.35 6 0.3 项目位置 20% 7 1.4 8 1.6 9 1.8 9 1.8 6 1.2 6 1.2 7 1.4 道路交通 15% 7 1.05 7 1.05 8 1.2 9 1.35 6 0.9 6 0.9 7 1.05 产品品质 20% 9 1.8 9 1.8 7 1.4 8 1.6 8 1.6 8 1.6 9 1.8 项目规模 10% 10 1 8 0.8 9 0.9 10 1 8 0.8 8 0.8 8 0.8 园林景观 10% 8 0.8 7 0.7 6 0.6 7 0.7 6 0.6 8 0.8 8 0.8 周边配套 10% 7 0.7 7 0.7 9 0.9 8 0.8 6 0.6 6 0.6 7 0.7 周边环境 10% 7 0.7 7 0.7 9 0.9 8 0.8 6 0.6 6 0.6 7 0.7 合计 100% 64 7.9 59 7.65 63 8 68 8.5 55 6.75 55 6.85 59 7.55 权重计算 说明：1、k是权重系数，表示加权因素在项目分析中的重要程度。权重系数之和为100%。 2、得分满分为10分，每1分为一个等级。10分为优。 3、加权值＝k×得分； 4、A、B、C、D、E、F、G为各项目代码； 价格定位 楼盘名称 加权值和（X） 均价(P) 项目权重(Q) A金色漫香林 7.90 13500 30% B海棠公社 7.65 8800 20% C林肯公园 8.00 12000 25% D远洋一方 8.50 13000 15% E金地格林小镇6 6.75 8700 5% F融科香雪兰溪 6.85 8038 5% G本案 7.55 11100 100% 加权计价 推导公式： PG=(XG/ XA×PA×QA)+ (XG/ XB×PB×QB) +(XG/ XC×PC×QC)+ (XG/ XD×PD×QD)+ (XG/ XE×PE ×QE) +(XG/ XF×PF×QF)=11100 说明：1、XA 、XB、 XC、XD、XE、XF、XG是各项目加权值和； 2、QA、QB、QC、QD、QE、QG是参考项目与本案的可比项目权重性系数。 3、 P A、PB、PC、 PD、PE、 PF、PG是项目的实际市场均价； 4、样本的市场均价为09年9月各项目市场报价。 11100元/㎡ 本项目整盘价格定位为： 价格定位 价格预判 阶段 客户积累期 开盘热销期 第二强销期 客户维护期 清盘期 合计 销售时间 10年2-3月 10年4-7月 10年8-10月 10年11月-11年2月 11年3月-4月 10年3月-11年4月 销售比例 40% 30% 10% 20% 100% 销售面积 42000 31500 10500 21000 105000 销售套数（套） 392 294 98 196 980 销售金额（万元） 46620 34965 11655 23310 116550 回款金额（万元） 20513 15385 5128 10256 51282 本项目整体销售周期为15个月 总销售金额为11.6亿元 营销推广策略 销售计划 以2010年4月开盘销售为前提，制订以下销售计划： 推广策略 区域拦截 依托现场 活动先导 精准传播 现场活动体验，树形象，维人气 业内杂志、DM直投 借助区域内标杆项目，借力打力，事半功倍 营造现场气氛，打动目标客群 营销推广策略 渠道选择 业内杂志 业内精准传播 奠定良好口碑 营销推广策略 报纸广告 形象树立 信息告知 网站制作 通路直投 锁定客户 精准传播 DM 营销推广策略 渠道选择 现场体验类活动 通过互动体验类活动，使目标客户在活动体验中加深对项目认知及认可。 营销推广策略 客户积累期 2010年2月-3月 阶段内目标：发出项目声音、积累客户 渠道选择：现场包装 区域拦截 DM直投 项