2007年万科上海市新里程时北块产品定位建议.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 产品定位思路 市场活跃产品 市场稀缺产品 + 价值创新产品 + 标准2/3房型 小户型、全复式标准公寓 三代居 产品整体优选后的定位 全装修 创新型 小高层 全生活社区 标准型公寓+小户型 + 个性复式 可组合成为三代居 定位依据 全装修是发展趋势，有助于提高项目整体品质感，标准建议1000元/平方米左右 标准公寓是目前市场成交活跃的产品，且新里程优势明显，并有利于控制总价，安全性较强，还能够依靠现有已积累客户的口碑在同属阶层中传播 特殊公寓是市场稀缺产品，且存在需求市场 三代组合居是一种价值创新，存在潜在需求 多元化的产品组合，能够吸收更为广泛的客户群 战略导向 客户导向 世博利好将推动本案完全成为一个全市性项目 客户层次将在现有基础上有所提升，但整体不会突破现有中产阶级范畴 符合 对位 产品定位与需求整合 标准公寓 小户型 个性复式 单身白领 单身贵族 已婚丁客 三口之家（幼小） 二老空巢 单身贵族 已婚丁客 二老空巢 已婚丁克 三口之家（小学） 2房 2房 2房 2房/3房 三口之家（中学） 2房/3房 1房 1房 1房 1房 3房 3房 三代同堂 三代组合居 = 小户型+标准公寓 小户型产品是一个客户需求市场的战略机会，有利于万科通过客户覆盖面增长市场占有率。 总占地面积 7.05 总建面 10.58万平方米 住宅 10.48万平方米 商店 0.1万平方米 建筑高度 20% 绿地率 50% 综合容积率 1.5 产品建议—房型配比 技术经济指标 序号 房型 面积(平方米) 面积比 总面积(平方米) 户数 1 1\1\1 60 15% 15770 262 2 2\2\1 95 45% 47160 471 3 2\2\2 105 4 3\2\1 115 37% 38776 323 5 3\2\2 130 6 3\2\2 138 3% 3144 23 面积配比建议 小户型 标准房型 个性复式 1/1/1 约60m2 2/2/1 约95m2 2/2/2 约105m2 3/2/1 约115m2 3/2/2 约130m2 3/2/2 约138m2 产品的供应满足中产阶层家庭结构的需求，在同一阶层中全龄覆盖。 产品建议—房型配比 15% 45% 单身 二人世界 三口之家 二人世界 三口之家 37% 3% 类型 户型面积 配比 家庭结构 包含三代组合居 家庭结构 结构形态 形态描述 配套要求 单身 单身白领 公司白领，首付通常由父母支持，考虑出行便利因素，尝试独立生活，以工作为重心，重视朋友交往，喜欢体育旅游等休闲活动 交通+休闲配套 单身贵族 外企主管、国企中高级技术人员及管理人员，生活丰富，支出较大，积蓄有限，还款能力高，奉行独立，追求个性和生活便利，喜欢外出游玩和休闲活动 交通+休闲配套 二人世界 已婚丁客 外企主管、国企中高级技术人员及管理人员，有一定积蓄，追求生活质量，喜欢社交、购物、吃饭、游玩 产品品质+休闲配套 二老空巢 儿女立家，经济基础殷实，生活有规律，注重饮食生活和生活环境和安全问题 医疗+环境 三口之家 幼、小 企业主管，中高级技术人员，家庭收入颇丰，对教育配套与交通有较高要求，兼顾事业和生活 教育+生活便利性 中学以上 企业主管，中高级技术人员，家庭收入颇丰，更为注重生活环境和生活舒适 生活便利性+环境 三代同堂 1/2老+2青+1幼 注重家庭生活氛围，享受天伦之乐，经济基础殷实，注重教育与医疗、社区环境，喜欢举家出游 教育+医疗 增加休闲（如特色餐饮、SPA、茶吧等）、加强医疗保健方面的软性服务（如安全急救、老年文娱、锻炼设施等）、密切跟踪中学规划情况，主动协助引进优质中学品牌。 产品建议—配套要求 产品建议—车位配置 一期已购客户调查，调查人数：360人 类别 人数 百分比 有车 176 49% 2年内考虑买车 97 27% 2年内不考虑买车 87 24% 76% 一期已购客户中，有76%的客户已经或2年内考虑买车。 普通公寓 标准型 舒适型 个性型 新里呈一期 环球中央 未来域 混合社区 1：0.64 目前 未来 环球翡翠湾 尚东国际 1：0.65 1：0.62 1：0.60 1：0.72 普通公寓：0.6-0.65之间 目前保持普通公寓水平，未来将有大幅提升 本案未来产品、客户都有所提升，车位配比应比目前一期产品做适当提升 建议二期车位比为：0.65-0.7 产品建议—车位配置 市场调查 THE END * * * * * * * * *