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产品战略——业主会所 会所功能建议 酒店式公寓产品战略 公寓设计建议 １、基本面： 强调居住功能 主卧舒适感 空间布局的私密性 ２、创新价值点 观景阳台 完整的主卧套，包含洗手间、衣帽间，且空间尺度比较奢侈，体现舒适度 卫生间设置两处入口，既客人使用的方便性，又保证主卧的私密性 洗手间干湿分离，功能细分体现人性化 厨房为开场式，与餐厅相联，突出空间宽敞 客厅面宽较大（5米），增加采光面 针对高端商务客户临时性居住特点，本项目公寓推荐面积区间40~70平米/套 舒适 公寓设计建议 创新价值点：城市景观阳台 城市景观阳台，弹性功能空间 １、基本面： 强调居住功能 主卧舒适感 空间布局的私密性 ２、创新价值点 本项目１房所占比例较小，主要作用在于实现启动热销。在户型卖点上，主要以项目整体卖点为主，户型在保证基本面的基础上，无需太多亮点 观景阳台，可用为阳光房 可以作为阳光室 可以作为休闲房 创新 公寓设计建议 挑空空间：2～3层的挑控空间，体现业主的尊贵，以及整体的气势。 入口接待区：方便临时的宾客接待与等候，体现业主身份，以及完善的安防，保证业主私密生活。 石材装修：体现项目的高品质，以及业主的身份。 尊贵 公寓设计建议  架空层： CONDO会客厅 运动，休闲，娱乐，绿化 公寓设计建议：个性化装修  个性化装修： 套餐式装修方案，客户可自由选择 基本装修+个性家私套 个性家私套餐由品牌家私店度身订造，客户自行选择搭配 Chapter 5 实战 三大战略 招商策略 客户定位 营销手段 精确化 精细化 精准化 精确化招商策略 业态建议：以满足商务配套及周边购物需求为主的精品商业 餐饮类业态 休闲娱乐业态 精品购物 服务型业态 社区配套业态 商务配套精品商业 餐饮类商业配套 以针对不同商务人士的餐饮配套： 商务餐饮：针对商务宴请的高端餐饮，如王子厨房、零O柒鲍鱼馆等 白领快餐：针对写字楼工作人员的快餐，如东方既白、吉野家等 休闲娱乐类商业配套 休闲娱乐类商业配套种类较多，全面考虑商务人群的不 同需求，以期实现最佳的效果 饮品休闲：茶楼或咖啡厅等，如星巴克、石田咖啡等 休闲保健：足浴等保健会所或健身等，如富桥、韦德伍斯登 休闲吧：酒吧、KTV或其他私人俱乐部，如芭比、钱柜等 会所：满足高端商务人士需求 精品购物 满足周边居住生活人群及商务人群的购物需求： 精品连锁超市：如7-ELVEN等性质的连锁超市 精品店：烟酒、茶叶等 项目各物业产品定位 公寓定位 定位思考 公寓产品作为项目现金流投资产品，实现发展商快速回款需求，减轻资金压力。 市场上公寓物业主要分为三种发展方向： 办公型 酒店型 商铺型 三种性质公寓可相互交错，但根据三种性质公寓的租金承受能力，项目未来建议主要以酒店型与商铺型公寓为主要方向； 酒店公寓定位思考 基础定位 区域思考：丰德国际引入了奥克伍德管理，全球知名酒店经营商。 酒店品牌：为支撑项目租金，避免投资者风险，酒店品牌应选择有固定客源的酒店。 资金回笼：由于该产品为现金流产品需快速销售，并实现价值最大化实现资金回笼。 产权式商务酒店 结论一：区别于星级酒店，选择商务型特色酒店 结论二：酒店品牌选择知名商务酒店管理公司。 结论三：精装带租约酒店销售 结论思考？ 酒店公寓整体定位 项目名称 项目地址 租约年限 酒店名称 索尔龙舟(索尔.丽斯顿） 锦江静康路58号 15年 图腾映像 神仙树3号 高新区神仙树西路3号 12年 / 摩尔国际 成都市武侯区聚龙路16号 10年 / 春熙1号 成都市春熙路南与上东大街交汇处 15年 名人酒店 鸿锦汇 金牛一环北一段与与西体北路交汇处 15年 瑞熙酒店 名人国际公寓 金牛曹家巷57号（北门大桥桥头） 15年 名人酒店 世晶酒店 二环路北四段41号 15年 弗斯达酒店 招商。东诚国际 成华成都市成华区建设路与2环路交界处? 15年 弗斯达酒店 市场包租型酒店在酒店品牌选择上多以商务型酒店为主。 MINI精品时尚公寓 商铺公寓定位思考 思考一：区别于区域传统写字楼产品 思考二：针对中小型创意型办公企业 思考三：如何实现产品价值最大化 定位思考？ 商铺公寓市场情况 商铺名称 胡蓉色彩形象工作室 MayKelly 大映五星视觉影像馆 睿淇舞蹈俱乐部 雅典娜婚庆 双子缘婚庆 西町视觉摄影 喜多多 所在写字楼 仁和春天 （西门） 仁和春天（西门） 正成财富领地 正成财富领地 正成财富ID 正成财富ID 正成财富ID 正成财富ID 层高 5m 5m 5.6m 5.6m 5.6m 5.6m 5.6m 5.6m 写字楼类型 平层 平层 loft loft loft loft loft loft 所在区域 二环路 二环路 一环内 一环内 一环内 一环内 一环内 一环内 商