房地产评价案例.doc

不动产评估收益法案例 某对外出租之商铺 1、评估对象概况 据了解，本次委托评估房地产坐落于某市商业大街888号国际商业大厦第一层第1——9位置范围。建筑面积为1500平方米。物业产权人于2005年3月购买此物业。该大厦位于繁华的商业大街与建材街交汇处。周边有××贸易中心、新新购物中心、综合性商场等商业，地理位置优越，交通便利。评估对象是集餐饮、办公、购物为一体的综合性商业大厦。大厦总建筑面积40000 平方米，总占地面积 8000 该建筑物建于2006年底建成，钢筋混凝土结构，首层总建筑面积4000平方米。混凝土基础，基础承载力较好，未出现明显不均匀沉降和趋向倾斜，各承重结构（柱、梁）无明显断裂与明显破损。本次评估在进行现场勘察时，一层商铺经营正常 评估对象正被租赁使用，合同期为2年，合同租赁价格为15元/平方米。评估基准日前一个月签订租赁协议。评估人员经对该大厦物业管理部门走访及对周边同类物业的了解，该租赁价格与该区域同类物业的市场租赁价格情况持平。 2、商铺房地产评估单价计算表 序号 内容 数量 备注 一 年房地产总收益(元/m2) 5,037.00 市场日租金×365 天×(1-空置率) 1 日租金(元/m2) 15.00 根据估价人员对物业所属商圈同类物业租金水平的调查及该商业大厦具体实际出租情况的了解进行确定判断。 2 空置率 8.0% 考虑到该物业位置较好，且该物业所属商圈市场供求良好，空置风险较低，根据市场情况调查及现场对该物业管理的了解，确定空置率可能性约为8％。 二 年总费用(元/m2) 1,133.03 1至5项之和 1 维修费(元/m2) 160.00 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，应按年房屋重置价的2%.根据某市房屋造价信息，该类钢筋混凝土结构，重置价约为8000元/平方米(含内部装修及各类设备设施) 2 管理费(元/m2) 75.56 指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按年房地产总收入的1.5%计 3 房产税(元/m2) 604.44 按房地产年总收入的12％征收 4 营业税及附加(元/m2) 277.04 营业税为年房地产总收入的5%计;城市维护建设税按营业税的7%计,教育费附加按营业税的3%计;总计年房地产总收入的5.5%计 5 保险费(元／m2) 16.00 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的2‰计 三 年租金净收入A(元/m2) 3,903.97 指年房地产总收入减去年总费用 四 折现率R 10.67% 本次评估对象目前处于正常出租状态，风险无特别状况，与同类物业相当。 五 可获收益年限n(年） 38.00 根据其产权证记载，可获收益年限以剩余年限计算，即38年。 六 房地产单价(元/m2) 35,821.97 A/R×[1-1/(1+R)n] （3）折现率的确定 评估人员走访了该市物业协会，向该协会物业租赁管理和统计部门的人员进行了较深入的交谈与咨询。根据情况介绍，不同物业类型和地区状况，存在一定的差异。就评估对象所属类型与所处区域，其租赁的年平均利润率水平在8％左右。扣除所得税因素的影响，其报酬率为10.67%。 同时，评估人员通过在评估对象周边新近建成销售后，对外出租的几个（三个）同类物业实际售价与租赁价格的了解，通过计算首层物业租赁净收益（基本在租金的79％左右）与售价的比例关系，平均在10％。 根据上述测算与比较，评估人员认为折现率取10.67%较合适。 （4）评估价值的确定 评估价值＝房地产评估单价×建筑面积 =35,821.97×1500 = 5373.3 (万元) 主要问题： 1、物业协会提供的数据依据是否充分，是否了解其统计分析过程，并确认其代表性； 2、评估师在测算折现率的过程中引入了三个可比实例的租金与售价，是否采用市场法对评估对象进行了评估；