2010年淮南山上南新区“正源·金融世家”项目初步方案139p.ppt

情感体验——服务提升价值 情感营销诉求顾客内在的感情与情绪，目标是创造情感体验，其范围可以是一个温和、柔情的正面心情、到欢乐、自豪甚至是激情的强烈的激动情绪。 超五星级服务创造顶级豪宅体验 售前服务 售中服务 售后服务 贵宾化体验 预约服务 专有化享受 案场管理体系 销售管理 UPCS的销售管理理念： 贵宾化、专业化的销售保障服务，以及高效的销售执行是达成销售的重中之重。 合理的管理制度和管理架构是是销售力的重要支撑，规范化的销售流程是销售力的重点，高素质的销售团队是销售力的关键所在。 UPCS以标准化的管理体系和多级管理的组织架构为基础，通过高效的销售执行把销售力转化为实际效益。 针对本项目制定的VIP接待准则：多层级VIP专属服务 客户 来访接待 深入洽谈 客户 来访洽谈 茶点服务、 笔录工作 置业顾问 销售经理 销售总监 置业顾问 销售组长以销售经理的身份与客户进行洽谈 负责联络、接待客户 协同销售组长在旁提供茶点服务、负责笔录工作等 专案经理以销售总监的身份与客户进行深入洽谈，并根据客户所需适当给予一定优惠 接送专车：奔驰R级商务车 服务形式：接送不方便或不熟悉到销售现场的客户及有意向的来访客户； 豪车接送 代客泊车 本项目产品对应的高端消费人群多数以自驾车为主，需要在销售现场提供专项的代客泊车服务。 停车服务 售楼处内建议提供多种茶水供客户选择，包括茶、果汁、咖啡、牛奶、可乐等，并配备甜点、水果等备点； 按照酒店标准配备相应茶具，通过高档次的茶具用品体现项目档次。 茶点服务 关联体验——无处不在的豪宅联想 关联行销包含感官、情感、思考、与行动营销等层面。关联营销超越私人感情、人格、个性，加上“个人体验”，而且与个人对理想自我、他人、或是文化产生关连。关联活动案的诉求是为自我改进（例如，想要与未来的“理想自己”有关连）的个人渴望，要别人（例如，一个人的亲戚、朋友、同事、恋人或是配偶和家庭）对自己产生好感。 关联产品强化终极豪宅体验 关联产品 关联故事 正源锦江卡（与酒店联盟的会员卡） 冠名联名会员卡 正源会会员可凭此卡享受酒店相关优惠 如住房优惠、餐饮优惠等 同时还可享受购房优惠 执行要点： 与当地五星级酒店或周边的高端消费场所，如新锦江大酒店以商家联盟的方式进行合作，共享客户资源。 冠名五星级酒店会员卡，购房客户凭借此卡可享受与酒店贵宾卡同等待遇的各种优惠，如住房优惠、餐饮优惠等 购房客户凭借此卡也可享受购房优惠，自动成为正源会会员等 奢侈品展 通过与奢侈品牌的互动，引起客户的关联认知，并利用奢侈品的品牌效应和产品特性，与项目品牌和产品特点产生关联，迅速塑造项目高端项目形象。 售楼处内设计奢侈品展区，引进百达翡丽、LV、顶级珠宝、古董等品牌设展。 在项目现场不定期举办顶级顶级车展 私家派对 不定期项目私属会所举办鸡尾酒会、时装展示、文艺表演等，邀请意向客户及购买客户参与，为客户提供圈层交流平台。 The End 166平米3/2/2 134平米2/2/2 价格策略一的推盘节奏 项目推售原则： 1、资金回笼最优 2、住宅物业（2#、3#、4#共478套房源）整体推出 2# 3# 4# 价格策略一的销售周期预测 预测前提： 市场状况正常，蓄水充足； 配合优派克思独特的操盘手法； 体验足够有魅力 预测参照： 山南新区现有项目均为大体量推盘，且销售去化较快，如西湖春天推出1600套房源，当月去化80%。 销售周期：预计项目住宅物业可在1年左右的时间内基本去化 策略二：销售价格高于市场同期30% 策略二：可实现开盘均价约7785元/平米 核心思路： 通过我司独特的操盘手法，树立项目市场标杆地位，实现项目利润最大化。 至2011年底可实现开盘均价：5989 ×30%=7785元/平米 价格策略二利弊分析 市场环境 利 弊 正常 实现较高的利润额度 树立市场标杆地位 销售周期相对较长 低迷 / 抗风险能力较差，受市场影响较大 项目概况： 河西CBD，2栋酒店式公寓（99.35米、149.65米）；A幢酒店、B幢住宅；12种户型145-604平米 户型及面积： ——200平米二房、250平米三房制造开阔空间，尊贵气质凸显 目前在售房源为140-485平米精装修住宅。户型以200平米左右二房二厅二卫户型、250平米左右三房二厅二卫户型及290平米左右五房二厅三卫为主。 销售情况：开盘均价20000元/平米，比周边普通公寓项目高出33%左右；目前项目均价30000 元/平米，周边房价20000-25000元/平方米，迄今去化52%； 策略二参考案例：仁恒国际公寓（南京） 仁恒国际公寓标准层平面图 交付标准 项目综合分