2010年北京保利沙河项等目市场论证报告.ppt

项目定位 项目定位︱产品定位 面积适中、环境舒适、高品质住宅 本案产品规划设计指导思想 沙河地块产品定位描述： 根据2.0的总体容积率及30-60米限高规划，建筑形式以15-18层高层为主，中心地块辅 以少量9-11层小高层，为项目营造亮点，提升项目整体形象。 产品的设计应注重细节，从户型和园林设计上体现本项目的差异性，实现项目产品溢价。 * 产品建议︱规划难点 综合地块条件及周边情况，本案产品规划阶段以下有几个难点需要突破 1、项目东侧临京包线铁路，受噪音影响较大； 2、项目西侧临高压走廊，受高压辐射影响； 3、项目北侧政策房体量较大，影响项目品质。 西侧高压走廊 东侧京包线铁路 * 产品建议︱解决对策 针对以上问题，我司分别提出解决方案如下 * 产品建议︱对策示意 园林集中布置，阻挡铁路对社区的影响 铁道线 铁路问题对策示意 高大灌木屏障 园林规划示意 * 产品建议︱对策示意 中空隔音玻璃 隔音毡墙 铁路问题对策示意 * 地块 编号 用地性质 用地规模 （平方米） 容积率 地上建筑规模 （平方米） 控高 (米) 北侧 居住用地 40261 2.5 100653 60-80 托幼用地 —— —— —— —— 南侧 居住用地 57666 2.0 115332 30-60 合计 —— 97927 —— 215985 —— 项目地块指标表 产品建议︱规划原则 整个项目建议以15-18层中高层为主，中心地块辅以少量 9-11层小高层 ，规划布局原则以用地性质、容积率、建筑 限高等为依据； 地块临近高压线、铁路及经适房一侧，建议设置中高层， 减少噪音影响及不利环境影响； 中心地块及地块南侧建议设置小高层，并加大户型尺度， 提升品质，充分利用沿河水景资源及项目中心景观资源。 * 项目共排布13栋11-15层东南朝向板楼； 其中地块中部6栋为11层板楼，周边位置为7栋15层板楼； 楼座排布有利于减轻地块周边不利因素对社区内部的影响，提升内部楼座价值； 结合南部河景，社区整体排布规整对称，形成好的风水布局。 7栋15层板式住宅 楼座排布规整，有利于减轻周边不利因素影响 产品建议︱楼座排布 6栋11层板式住宅 * 产品建议︱产品配比 主力户型为85-90 ㎡ 两居（67.3%）； 三居户型以经济型90 ㎡户型（21%）为主、 舒适型135 ㎡ （3.5%）三种为辅； 一居户型为60 ㎡（4.7%）； 四居户型为155 ㎡ （3.5%）。 7栋15层板式住宅 A、B、C平面 4栋11层板式住宅 E平面 2栋11层板式住宅 D平面 面积 户型 面积比 总面积 套数比 总套数 60㎡ 一居 3.1% 3600 4.7% 60 85㎡ 两居 34.3% 39355 36.5% 463 90㎡ 两居 30.6% 35100 30.8% 390 90㎡ 三居 20.9% 23940 21.0% 266 135㎡ 三居 5.2% 5940 3.5% 44 155㎡ 四居 5.9% 6820 3.5% 44 合计 —— 100.0% 114755 100.0% 1267 * * 平面 A B C D E 合计 户型 A1 A2 B1 B2 C1 C2 C3 D1 D2 E1 E2 面积 90 85 90 85 90 85 60 155 135 90 85 居室 三居 二居 二居 二居 二居 二居 一居 四居 三居 三居 二居 1# 30 30 30 15 105 2# 60 30 15 30 15 150 3# 30 15 15 30 15 105 4# 30 30 30 15 105 5# 22 22 44 6# 22 22 44 7# 60 30 15 30 15 150 8# 44 22 66 9# 44 22 66 10# 30 30 60 30 150 11# 44 22 66 12# 44 22 66 13# 60 30 15 30 15 150 总套数 90 90 330 165 60 120 60 44 44 176 88 1267 总面积 8100 7650 29700 14025 5400 10200 3600 6820 5940 15840 7480 114755 面积比 7.1% 6.7% 25.9% 12.2% 4.7% 8.9% 3.1% 5.9% 5.2% 13.8% 6.5% 100.0% 套数比 7.1% 7.1% 26.0% 13.0% 4.7% 9.5% 4.7% 3.5% 3.5% 13.9% 6.9% 100.0% 产品建议︱指标细分 项目方案户型共涉及五个类型：60㎡舒适型一居，85-90㎡舒适型两居，90㎡经济型三居，135㎡舒适型三居及155㎡舒适型四居。