2009年上海青浦国际小商品城你项目营销策略初步方案.ppt

第一章 战略研判 胸怀上海 聚焦青浦 立足华新 华新镇的经济 华新镇的商业 华新镇的商业业态主要有：五金建材、摩配、摩托车、发廊、服饰、餐饮、杂 货、旅馆等，次要业态有：电话亭、网吧、鞋帽、眼镜、杂货、书等。 五金建材、摩配和发廊居多，旅馆主要集中在华腾街。 ????????? 华新镇的商业形态主要有：超市、农贸市场、小商品市场、小卖铺、杂 货铺、专卖店、连锁店等。 华新镇的启示 华新镇是一个正在发展中的全国卫星城镇，GDP增长达到26%以上，是全国平均水 平的3倍，居民消费能力强，交通便利，配套齐全，是一个发展潜力名列上海市前 列的城镇。这样的城镇没有一个大型配套商业中心，如何走向国际呢？！ 同时，华新镇的商业正处于发展期，业态是比较齐全的，加之外来流动人口占了 总人口的一半以上，这种流动的环境很适合商业的发展，就象广州和深圳一样， 有效消费占比率较高，直接刺激了当地的商业。 而另一方面，华新未来的商业却大有可观，三大项目的推出将彻底改变华新的面 貌。 华新---打造上海的“义乌”！ 招财 招商 第四章 政府支持 市场要升级，政策须先行 市场繁荣，政府的扶持起关键作用 项目运作 项目运作总目标 （价值目标） 上海——重新树立玩具龙头地位 青浦——新型产业的诞生与发展 华新——成为国际玩具商贸总部 对于本案的项目定位，在完成预期经济收益的同时，我们更看重项目的功能对市场发展 方向所产生的作用。因此“玩具总动园”以树立“国际玩具商贸总部”的原则为前提。以带 动青浦区另一个支柱产业以及重新树立上海玩具龙头地位为指导思想。对于本案的打造 不仅限于一个专业市场的形成，而是一个全新产业的崛起。因此从市场的建设程度来看， 我们一直是以2800亩的大规划为大前提，它所要规划的是一个全新的玩具产业园区，是 一个集科研、贸易、会展等等综合功能于一体的商贸基地。前期启动的200亩是这一宏伟 蓝图上的重要环节，对本期项目的市场建设程度其目标是形成华东地区玩具的集散中心， 与义乌、扬州、广州等地形成一定的抗衡作用，为上海抢占全国乃至全世界的玩具市场份 额，树立起一个全新的玩具基地。 ——在市场内大力度推广使用电子交易平台，通过市场的信息平台以及相关网站对市场内各类商品的交易情况做到动态发布。通过本案市场国际化市场的扩大，市场内部的动态交易情况将及时反映着全国行业内，乃至世界行业内的交易状况，成为国际玩具业的行业风向标。 项目运作总目标 （市场目标） 国际行业风向标 项目运作阶段目标 前期目标——招财： 短期内销售去化过程。 中期目标——招商： 中期的招商引资过程，做活商城的第二招，也是重要的一步 后期目标——招客： 长期的以“顾客”为中心的服务过程，建立市场管理公司规划化市场 招财 针对投资客群 招商 针对经营客群 招客 针对消费客群 一期200亩如何顺利去化？ 良好的销售是招商的基础。 销售总策略 全面实行统一招商，统一管理，十年委托经营，三年返租。 以较低售价入市，前三年7%返租，后七年根据市场租金水平直接向承租方收取。 投资客与自营客区别对待，合理分流。 销售招商同步、同点进行，客源双保证。 项目面积大总价高，上海整体市场反应低靡，销售难度较高，需要配合招商实行主动销售，吸引外地市场投资及自营客户达成快速去化。 如何经营管理才能保障市场规范化发展？ 政府的支持对招商的意义？ 招商策略 品牌互动原则 多点并进原则 以外促内原则 以租促售原则 品 牌 互 动 企业品牌与项目品牌的互动 项目子母品牌互动 企业品牌：唯有形成观点，方可领袖市场。将开发商作为城市运营商，对于新城市化文化、经济、建筑的建设形成独特观点，以全新的理念面市，在增加企业知名与高度的同时，作为项目品牌的开发依托。 本项目全方位品牌打造，全新业态兴起与全新开发理念的形成也成为企业品牌发展之利基，为企业的观点形成事实论据。 项目的母品牌在于创造一座新城，一种独特的城市时代文化，其支撑为子业态开发的品牌支持。 多点并进：创造多个目标市场 与常规市场招商不同的是，本案（200亩）招商过程中需要强调的是“同步”的概念。 配合远程销控系统，达成全国同步发售、同步招商。 通过在全国范围的同步营销推广，扩大产品的知名度与影响度。可以在整个国内市场中形成一个榜样群体，并以此聚合与刺激华南的目标市场。 各地区的推广为同步进行时，不同时期将针对不同重点地区的推广。每时期的重点地区都将有不同，其它地区则以招商蓄水为主。 针对不同地区不同的客户特性，采用不同的推广侧重点。 本案（600亩）不仅仅针对上海本地市场，而是要将目标放得全国的范围。 以外促内： 以华南（主要为广东）客户的成功招商及销售，促进华东和本地客户的招 商及