房地产经营及管理.doc

WORD 格式 整理 学习 参考 资料 分享 附件一： 远程与继续教育学院 云南学习中心 学员平时作业 科 目： 房地产经营与管理 学习中心： 云 南 曲 靖 学 号： 095 姓 名： 王明位 专 业： 土木工程 层 次： 本 科 2013学年 秋季学期 中国地质大学(武汉)远程与继续教育学院 房地产经营与管理 课程作业1 （共 3 次作业） 学习层次：专升本 涉及章节：第1章 ——第3章 一．名称解释 1. 房地产：对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。 作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产总是固定在一个地域之内，非经破坏变更不能移动其位置，因而又得名不动产（real-estate）. 法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 2、投资：投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。房地产经营分析中所讨论的投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 3、成本：指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。房地产经营中的成本主要包括产品开发成本、经营成本和期间费用。 4. 利润：利润是企业经济目标的集中表现，企业尽享房地产开发投资的最终目的是获取利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加厚的英语部分，称为投资者的经营利润，这是新创造价值的一部分。 二．简答题 1．我国房地产开发经营业经历了哪些发展阶段？ 我国房地产开发经营业主要经历了以下五个时期： 1949年以前。主要是以土地和房产的私有制为基础的，在长达2000的封建历史中出现的一定规模的土地和房屋的租赁、买卖经营活动。 1949-1955年。解放初期，我国政府对房地产秩序进行稳定的阶段，建立新的房地产管理机构，制定有关政策规定。 1955-1965。对资本主义商业的社会主义改造阶段，确立了公有制社会主义城市房地产中的主体地位。 1966-1978年。“十年动乱”时期，城市房地产管理工作受到严重的破坏。 1978年以后。我国房地产的房地产业的发展，经历了从“概念”阶段、“成长”阶段到“膨胀”阶段再到“理性”阶段的过程 2. 可行性研究的主要内容是什么？ 由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，所以，可行性研究的内容亦不尽相同，各有侧重。一般的，房地产开发项目可行性研究，应包括以下主要内容： 项目概况； 开发项目用地的现状点差及拆迁安置方案的制定； 市场分析和建设规模的确定； 规划设计方案的选择； 资源供给条件分析； 环境影响评价； 项目开发组织机构和管理费用的研究； 开发建设计划的编制； 项目将经济及社会效益分析； 结论及建议。 3. 开发项目投资由哪几部分组成？ 房地产开发项目投资估算的范围，包括： 土地费用，取得开发项目用地而发生的费用； 前期工程费，前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及其他支出； 房屋开发费，包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费； 管理费，企业在组织和管理开发经营活动中发生的费用； 财务费，企业为筹集资金而发生的各项费用； 销售费用； 开发期税费， 其他费用，主要包括临时用地费和临时建设费等杂项费用； 不可预见费。 三．论述题 以你自己熟悉的某个楼盘或社区为例，撰写一份开发项目的可行性研究报告 （参考教材P57） 中国地质大学(武汉)远程与继续教育学院 房地产经营与管理 课程作业2（共 3 次作业） 学习层次：专升本 涉及章节：第4章 ——第7章 一．简答题 1. 房地产开发的具体程序是什么？ 房地产开发的主要程序包括八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、项目立项、获取土地使用权、规划设计与方案报批、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤也可以分为四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。 2. 土地使用权取得的管理内容有哪些？ 土地使用权的