2007年广州时代里水项目定位补上充报告.pptVIP

时代里水项目定位补充报告 广州公司.市场部.2007-06-05 院落:自家封闭庭院 外立面—层次变化稍嫌累赘，川西民居，与广东有出入 户型—大部分户型空间尺度稍嫌狭窄，售时市场单价高 院落--缺乏公共交流空间 建筑细部—缺乏考虑窗的布局/滴水等细部 吸取经验 借鉴学习 现代元素—玻璃/钢/木的搭配运用 外立面—有层次变化，材质交替使用 户型—宅门----前庭----天井----后花园 院落--自家封闭的院落营造不错,私密性足够 记忆符号--黑白分明的粉墙黛瓦，透光明几的塔窗 园林—精致/小桥石山流水/植物形态优美 白云.云山诗意 开发初期,地段/环境与本案相似 差异化产品—中式 母子亲情居 吸取经验 借鉴学习 寻求差异化—在现代建筑允斥的市场环境下，做少数的差异化，中式 记忆符号—坡屋顶，窗，小品 “亲情”推广主题—母子新情居户型 建筑风格--徽派民居，依然不切合广东 形式—简单地加入符号 无限量拉高形式上的民居 但顾客同样容易被打动 万科.第五园-深圳 清华坊-广州番禺 云山诗意-广州白云 徽派民居—稍偏日式 徽派民居—只体现符号上 很成功:策划与设计 川西民居—稍嫌累赘 都没有切合广东的 气候特征/生活习惯/ 文化底蕴/性格特征 …… …… 但顾客同样被打动 因同抓住少数的差异化 第五园 公司的技术力量不允许，而且很难超越第五园的极致 清华坊 需要相当的技术力量与时间 云山诗意 只是形而上学地添加符号，并且破坏原有传统民居智慧结晶下的尺度 再做第五园？ 再做清华坊？ 再做云山诗意？ 必须另觅路径！ 但借鉴其成功，同样利用传统情结的回归 现代粤式生活 现代演绎传统粤式生活 适合现代的使用功能 适合现代人的审美观 没有切合广东的设计 结合客户细分 （被迫迁的西关人） 必须另觅路径！ 同样利用传统情结的回归 此外，公司目前只局限于依云/花生/玫瑰园模式的复制， 在现代建筑允斥市场的情况下，研发现代粤式生活模式------扩宽路子，储备复制路向 符号记忆-----场所唤起记忆 精神-----平等、包容、创新 功能----主要体现空间的适宜与解决广州湿热多雨 色 香 味 真正引起购买欲 如何演绎现代粤式生活？营销手段 .三方面过滤 重功能 轻形式 尊重与保留 重现 功能与形式并重 洋房产品 别墅产品 园林产品 如何演绎现代粤式生活？产品手段 .三个主要产品 着重传承功能，避免云山诗意的简单拉长破坏符号 借鉴第五园的现代演绎，风险降低， 发扬本土粤式，舍弃徽派/川西派 重现本土粤式文化，包括物质与非物质 洋房总价:控制在50万——120万以内 别墅总价:控制在150万——200万以内 户型配比—根据调整后的规划，最新的户型配比 产品详细建议 重功能 轻形式 洋房产品 用现代手法强调传统民居中的功能，特别是通风散热功能 用现代手法局部点缀传统形式 色彩与材质------传承传统粤式民居的适合岭南气候的青灰色，运用现代材质 窗------考虑将传统符号，化繁为简，适合现代简约的审美观 “给阳光一把柱子，给微风一个通道”，是解决遮阳遮雨散热的良方 门-------参考趟栊的功能，现代手法重构 阳光电梯间------通风，提供交流空间 架空层/电梯间------重现古典 色彩与材质 窗 门 阳光电梯间 架空层/电梯间 功能与形式并重 别墅产品 借鉴第五园的现代演绎，既继承传统民居适合现代的功能也采用改进的形式， 发扬本土粤式，舍弃徽派/川西派 强调私密性与领域感 街巷规划 微调规划 增加巷道 为免交通复杂,某些巷道可为小水体,同时调节气候，防盗 白天，巷风出街；晚上，街风出巷 从“神坛”想开 南粤数量众多的房地产，极少数考虑“拜神”的需要 传统民居十分重视供奉，厅中有“神坛” 别墅产品 + “神坛” 三层 二层 首层 供奉神明祖先 为了保持面积 二三层向前或前后凸出 三层 二层 首层 增加了”神坛“功能 偷出了面积 首层客厅中空 单价提高 二三层房间可瞰花园 首层凹门遮阳 可自行封上楼板 三层 二层 首层 差异化的户型 青云巷 也称冷巷，重要作用：通风隔热，集排水，交通 微调规划，稍缩花园面积，别墅内部，尽量增加冷巷 达致私密与领域性，且适应气候 微调规划，稍缩花园面积，尽量增加冷巷 自家院落 交流空间 天 井----交流的空间 顶层/地下层多功能房 种种交流空间，种种交流活动， 或家庭或亲人或朋友： 旗牌/影视厅/酒窑/桌球/鱼池/ 茶艺/种植/谈天说地/画室/收藏/ …… … 场所记忆 通透且私密--- 门---趟栊 材质的运用--- 墙--- 符号---