2008年虎门国际购物中心项目市调对报告(完整版)102P.ppt

前言 报告内容 一、市场分析 1.1宏观背景分析 1.1.1虎门镇概况 1.1.2经济运行分析 1.1.2经济运行分析 1.1.2经济运行分析 1.1.3虎门房地产发展 1.1.3房地产最新政策分析 07年房地产调控主基调：从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格；调控的主要火力集中于住宅市场； 调整方向：调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，同时规范整顿市场秩序； 调控方式：①土地供应—从严从紧控制新增建设用地，同时盘活存量、提高使用效率；②财税政策—将发挥更大的作用，有保有压，对政策支持的小户型会区别对待；③银行金融贷款。 1.1.3政策对项目的影响 1.1.4虎门商业网点规划 重点建设分别以银龙路为主轴线、以白沙拟建铁路枢纽为中心、以在建国际商贸城为主力网点的三个“1平方公里”的商业集聚区。 将中心区部分现有批发市场外迁至规划中商贸城商圈，原地改造为面向城市居民服务的商业、休闲娱乐区； 本项目位于中心区商圈和商贸城商圈的外延。 1.1.5虎门镇中心南片区规划 中心南片区规划总用地475.80公顷。 功能定位：虎门城镇发展的重要的启动区，高尚、生态型住区，是提升整个虎门房地产业质量的突破点，同时也是虎门未来的商业储备基地。 核心内容：“两带、三轴、三大版块、七大组团” 。 1.1.5项目周边规划 项目位于虎门规划的新行政文化中心区，目前尚处于开发阶段； 周边有多块空地： 空地1：规划为新行政文化中心，预计2年后开工，目前是临时的汽车客运站； 空地2-5：高尚住宅区。其中地块2为虎门地标开发商所有，预计今年9月开工，地块3是龙泉地产地块，已开工建设。 1.1.6分析总结 1.2商业市场分析 1.2.1虎门商业概况 1.2.2区域商业分析 1.2.2.1服饰专业/批发市场 服装专业/批发市场主要分布在服饰批发商圈，有大型服装专业批零商场18个，经营服装商铺达8,600家，商业网点分布密集，区内商场可优享客流、配套、物流等优势资源。 1.2.2.1服饰专业/批发市场 该类经营面积约35万㎡，约70%为女装，兼顾经营鞋、内衣、皮具等。 1.2.2.1服饰专业/批发市场 目前鞋类总体商业面积约61500㎡，以富民鞋业皮具城经营情况为最好。 1.2.2.1服饰专业/批发市场 童装、内衣经营面积分别约17000㎡、5000㎡。商业规模相对较小，目前整体经营情况较一般，部分较差。 1.2.2.1富民商业大厦 1.2.2.1富民商业大厦 1.2.2.1大莹东方国际时装商贸城 1.2.2.1大莹东方国际时装商贸城 1.2.2.1黄河时装城 1.2.2.1黄河时装城 1.2.2.1服饰专业/批发市场分析总结 1.2.2.1布辅料专业/批发市场 目前虎门主要布辅料专业商场6个，集中分布于虎门汽车站周边，借助交通形成集群优势。 1.2.2.1布辅料专业/批发市场 虎门布料市场总体商业规模约 22.8万㎡，多数商业规模在3万㎡左右，主要为2007年新入市的国际布料交易中心。 1.2.2.1布辅料专业/批发市场 1.2.2.1国际布料交易中心 1.2.2.1国际布料交易中心 2007年进入市场，目前一期经营情况较差，二期将于2008年入市，使布料市场供应量急剧增加；其租售水平远低于服装市场水平，市场投资热情不高。 1.2.2.1市场现状 目前虎门布料市场尚处初步发展阶段，随着国际布料交易中心大体量商铺的入市并实现销售，未来几年的布辅料市场投资空间已严重透支。 1.2.2.1布辅料专业/批发市场分析小结 1.2.2.1专业/批发市场总结分析 1.2.2区域商业分析 1.2.2.2零售网点分布图 虎门零售商业网点主要集中在服装批发商圈，沿虎门大道、太沙路分布，以超市大卖场、专业零售店为主，百货/家居类商家较少。 1.2.2.2主要零售商场列表 虎门大型零售商场较少，以超市为主，缺少百货类商家； 单店规模较小，辐射范围小，缺少区域型的一站式购物中心。 1.2.2.2零售商业发展情况 1.2.2.2虎门步行街 虎门步行街是虎门第一个大型零售类购物中心，商业体量大； 天河城百货、国美电器层进驻本项目，经营不理想后撤场，调整招商后，经营情况有所改善，但高楼层仍有较多铺位空置。 1.2.2.2虎门步行街实景图 1.2.2.2虎门步行街业态布局 原主力店天河城、国美电器因经营不善，已调整为购书中心、体育用品及大型餐饮。调整目标，加大了休闲娱乐及餐饮业态的比例。 1.2.2.2虎门步行街分析 1.2.2.2虎门步行街分析 1.2.2.2虎门步行街1F 虎门步行街经营情况分析，1F国际名牌旗舰店和-1F好又多超市经营情况较好，2-4层情况较差，多数店面空置，反应出中高档品牌店及大型卖场在虎门有较强的生存空间。 1F业态个数比例分析，以休闲服饰、珠宝精品、