2010年宁波三北仑富春江奈路项目前期战略定位及产品规划报告.pptVIP

项目发展战略定位 Part 4 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 优势 劣势 机会 威胁 轨道1号线，未来交通便利。 项目规模优势，可操作性较强。 项目有一定的景观资源。 区域目前生活配套不够完善。 周边产业园区，形象不高，对园区外客户会产生一定抗性。 项目周边缺乏居住氛围。 周边产业人群庞大，存在一定购房需求。 区域地产发展不成熟，市场处于空白。 城市扩张，中心区房价高涨，项目有机会接收来自城区高房价挤压的客群。 政策处于高压状态，风险加大，走势不明朗。 区域缺乏有利住宅规划。 区域完全陌生，市场有待培养。 SWOT分析 总结优势，发现机会，规避劣势，克服威胁。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 主打轻轨／依托产业园区 项目发展立足点 项目发展立足点 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 让我看看你的城市，我就能说出这个城市居民在文化上的追求是什么。 同样，你告诉我你住在哪里，我就可以知道你是什么样的人，你有什么样的品位和追求 …… ——美国建筑学家沙里宁 我们社区有哪些客户？ 将住什么样的人？ 有什么样的品位和追求呢？ 客群定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 抓住主流客源／挖掘潜在客户 把握周边现有客群： 项目周边中等收入人群/产业园区中高层/周边村镇改善性客户。 挖掘潜力客户： 轨道交通、价格洼地，新宁波人比例将提升。 轨道交通，地段升值（轻轨旁），将留住部分中端客户，吸引区 域外部分改善型及拆迁户。 客群定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目机会点分析 4、产业聚集产业 人群庞大 1、轻轨旁 2、公寓类型 租赁需求旺盛 5、周边村镇改善 性需求 3、商业配套欠缺 城市综合体 较强 3、4 商业 较强 2、4 SOHO公寓 强 1、4、5 住宅 可行性 机会点 物业 住宅、商业、SOHO公寓是本案有机会发展的物业类型。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目整体定位 轻轨旁，综合性人居生活社区 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 物业思考 2.9—3.5 1.9—2.2 1.4—1.6 1.2—1.4 0.9—1.1 0.6—0.8 低品质高容积率 2.0—2.4 1.5—1.7 1.1—1.2 0.8—1.0 0.7—0.8 0.4—0.5 高品质低容积率 1.7—1.9 11层小高层 2.4—2.9 18—25层高层 1.0—1.2 5层退台 1.2—1.4 6层多层 0.5—0.6 联排 0.8—0.9 4、5层叠加 中品质中容积率 建筑形式 容积率1.8=？ 根据本案1.8的容积率及建筑密度≤40%的要求，本案物业发展基本定为多层+小高层+高层+SOHO公寓+商业。 各类容积率对应的各类产品： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 30-50平米 离单位近、形象好 企业中高