2010年三亚市翠屏国际·凤凰水城南岸市场研究营但销推广提案.pptVIP

第一篇：市场分析研究 三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地 三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富； “中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者； 随着世界小姐选美等活动的召开，旅游区建设的完善，城市旅游档次和形象不断提升； 2009年旅游人数超过669万人次，三亚已经成为著名的旅游度假胜地 项目地处三亚城市中心边缘，市区主干道解放路、河东路、凤凰路在项目四周交汇，通达性较好 项目所在地处于城市中心区的边缘地带，属于老城区拓展区域； 项目区域为新老市区主要干道河东路、解放路、凤凰路交汇地带，通达性较好； 地块解析小结——项目具备开发旅游地产条件，但是存在一些不利的限制要素 项目属性界定：在旅游地产成熟城市中的市中心区域内，具有一定景观资源的旅游地产开发超级大盘 各板块产品总结——市区内产品以公寓为主，别墅产品多集中在三亚湾片区 市区个案主要分布在三亚河、临春河沿线 针对本项目未来推案公寓产品市中心区、非一线海景的自身条件，确立当前直接对比样本个案 在样本个案中，嶺海为本项目追随个案，仅价格具参考意义；山水天域主打投资，但景观资源逊于本项目；时代海岸对本案参照意义更大 客户置业观念及置业特征变化历程：度假和养老的客户置业已经从一线海景楼盘转为二线海景楼盘或无海景楼盘 看重三亚的度假环境是购房者的首要考虑，经济价值排序：海资源－区域－产品 从消费者调查及访谈中显示，经济考虑决定了购房行为。在考虑三亚度假价值首要重视的是海景资源的优劣，其次是区域考虑，再根据具体的产品进行选择。 基于客户来源及客户置业目的将客户进行分类 置业目的： 度假及投资 养老 投资 财富层次： 按照顶级、高端、中端进行划分 顶级客户置业特征分析：以度假兼保值为主要目的，绝对海景资源占有，对总价不敏感，看重区域或楼盘带来的尊贵感 高端客户置业特征分析：主要以度假、养老为目的，以海景和性价比为综合考虑因素 中端客户：看重三亚大环境，置业以性价比为首要考虑因素 项目可能吸引的客户以高端客户和中端客户 基于市场环境分析，和项目发展方向初判，项目未来发展最可能的客户为高端客户D、E、F，及部分中端客户G、H、I 第二篇：营销推广 第四阶段：2011年1月1日~3月31日 体验营销，感动市场 背景 该阶段属于大量北方客户前来居住的时刻，也是大量有着需求的客户 前来认购的最佳时机。往往该季度是全年成交量最高的时期。 在此期间我们推出有针对性的，体验式营销。有利与促进项目成交。 具体工作内容 1、可通过亲情的CF广告片在市区中心区域电子屏播放，或则 电视台播放，让前来海南的北方游客感受到一种强烈的渴 望。 2、针对已购客户开展大量的亲情活动。例如酒会，晚会。使其 拥有强烈的归属感。建立良好的社区与业主的感情纽带。 3、在飞机杂志上刊登大量项目楼盘广告等。 4、可通过翠屏会举办系列活动，例如假日亲情海南游，同时为 业主亲属提供海南旅游设计路线，并给予一定旅游资金补助。 5、可开展冬季海南路演出活动。通过统一的着装来起到广告效应。 6、可利用部分资源，开打香港、澳门、台湾等市场。使产品真正成为 国际性的产品。 近阶段工作计划 5月份推广构想 营销背景 5月份是传统的房产销售旺季，最近新政纷纷出台，对岛内的影响尚在观察之中，岛内将引来五一节假的小高峰，“国际旅游岛”的战略，效应远远没有结束，仍旧持续当中。如果在岛内做到淡季不淡，构想如下： 维持市场热度，淡季不淡，成为热点 2.名盘大盘塑造，建立项目口碑，提升品牌知名度 3.如何达成目标 1）针对展售现场 户外：增加导旗，以及户外广告的布置，拦截现场路过客户 2）现场展板灯箱的内容替换,在新老售楼处交替之际，给人耳目一新的感觉 3）目前在售区域缺少销售物料如销平销海，网络广告5月初步筹备 4）接洽温州购房团，试点岛内小范围推介，对意向客户进行整理归纳，后期 持续跟踪。 5) 楼花客户的维系，透过贺卡或者客户通讯报告楼盘开工进度，稳定客户信心， 带动后续目标客户引入。 具体工作内容 中瑞CHONGRUI 谢谢 凤凰水城 项目销售信息 29867 9932032 02 32454 01 A43 30271 02 A41 28196 9536882 02 A40 31192 02 29118 9848842 01 A38 34161 02 A9 36363