2010汇邦地产蒲发城公园项目发展战略与定位报告114p.ppt

智能安防 智能化系统 室内系统：防盗报警系统、消防报警系统、可视对讲门警系统、煤气泄漏探测系统、紧急求助系统、智能窗帘系统、智能灯光系统等 室外系统：电梯门禁系统、闭路电视监控系统、保安巡更系统、摄像监控系统、停车场管理系统、路灯自动控制系统、背景音乐、电子巡更系统等 物业建议 地板采暖 地板采暖系统 地板采暖可以使房间温度分布均匀；节省空间；并有利于营造健康的室内环境，散热片取暖，一般出水温度在70℃以上，但温度达到80℃时就会产生灰尘团，使暖气上方的墙面布满灰尘； 地板采暖供水温度一般为40~45oC，回水温度为30~35oC。传统采暖方式，要求供水90oC，回水温度为70oC，可节能20% 建筑节能建议 外墙外保温 外墙外保温子系统 100mm厚高密度聚苯保温隔热板 流通空气层 具有遮阳功能的砖幕墙 外墙的传热系数达到了0.4 W/ m2 外墙外保温可严密阻止冷热辐射和传导； 干挂砖幕墙或涂料保护外保温板不受辐射和腐蚀； 外保温方式防止冷/热桥产生； 节能住宅外墙外保温体系实际增加成本约50元/平方米 干挂石材 建筑节能建议 周界红外 系统组成：红外对射探测器,防区模块,报警主机； 功能：对非法越入者起到威慑及录像取证的作用 ； 中央监控系统 红外光栅 红外光栅安装于阳台内侧，形成一个保护区域，当有人从阳台或窗户非法跨越进入保护区域时，发出警情提示。 煤气泄露探测器 智能安防 建筑节能建议 项目整体定位 项目属性界定 区域市场研究 整体发展战略 项目经济测算 启动区物业开发建议 报告架构 Page ? * 物业开发建议 调性建议 营销建议 开发建议 我们如何将利润最大化？ Page ? * 开发原则与发展策略 因地施材 优化组合 ①优化利用资源，提升项目附加值 ②复合地产概念导入功能、产品，创造区域产品“制高点” 弹性开发 峰值预留 ① 资金弹性回笼政策，确保现金流 ②持续开发能力，决定项目顺利推进的进度 ③批次产品升级及价格提升的前瞻性 多元化物业 分批次释放 ①各期产品有机组合，实现效益最大化 分批开发，先紧后慢，逐步升级 Page ? * 开发核心点 利润最大、风险最低！ 引子：综合本项目的土地成本、基地经济指标和市场竞争环境，结合项目的SWOT分析及发展战略综合 考量，提出以下核心开发思路： 市场需求 基地条件 规划要点 经济测算 我们 的关 注点 景观与建筑通透性及连贯性 物业类型多元化、多层次 分批次开发节奏及周期 产品及其附加值的升级 Page ? * 项目经济指标评估 地块基本经济指标 类别 指标 建筑容积率（一期60亩地） 2.5 建筑面积 10万㎡ 绿化率 ≥40% 提示点1：城市综合体 根据基地及土地情 况，借助公园优势及城市 发展前景，提示我们本项 目是一个多元化组合形态 的项目。 提示点2：分批次创造利润点 物业价格根据目前产品在 售现状和未来上涨率来推 算，具体测算见后续价格 拟合。 地块面积 可销售面积 A地块(60亩地) 10万㎡ B地块 可销售面积预估 Page ? * 提示点：电梯洋房和独立商业获利，实现利润相对较高，可以作 为产品利润发展的方向。 通过上表可以看出，多层住宅利润率为32%，与市场平均水平持平，与公司总体经营成本不成正比。电梯洋房、商业产品可以获得一定比例的盈利，其中单体小高层利润率相对偏低。因此产品规划不能以单一产品排布，电梯洋房和独立商业的利润较大，可以作为产品发展的主要方向。 产品 类型 容积率 总建面积　 预计均价 综合成本 利润 利润 利润率 普通多层 3.0 80万 2200元 1500元 700元 5.6亿 32% 开发利润评估 Page ? * 整体规划建议 提示点：根据不同的地块条件、建筑不同的物业形态及风格，分批开发，变化性的外立面及物业类型留给客户项目不断升级的感觉。 一期 花园洋房、小高层 二期 小高层、高层 三期 酒店式公寓 、高层 紫荆公园 1 2 3 4 7 8 10 5 6 9 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 27 26 25 24 28 30 29 31 32 33 34 35 37 39 41 43 45 46 36 38 40 42 44 47 幼儿园 会所 一期5栋，同幼儿园、 会所先行 3万建面左右 二期6栋 3.5万建面左右 三期13栋 8万建面左右 四期10栋 5万建面左右 五期13栋 4.5万建面左右 B地块 Page ? * 开放临时售楼处 11.03 11.05 11.06 11.12 12.03 12.05 12.