【公寓经营筹备】北京丰侨公寓【点金融街】投资回报分析.ppt

丰侨公寓投资回报分析 中海凯旋 整个小区入住时间在04年，社区环境好，适合租住因此租金比较高在8000-10000元/月 金融街公寓租赁状况 金宸公寓分两个部租赁部和销售部，租赁部由开发商 自己经营。 销售部由伟业代理，但在代理过程中未销售房，因此开发商准备在换代理行。 租售面积：70-243平米之间 租金：6元/平米/天（最低5元/平米/天） 根据户型面积及租期的长短价格有所浮动。 标准：酒店公寓。 短住服务：1天起租；长期租赁：1个月以上 租赁旺季：4-7月 租赁现状：开发商拿出每栋楼的3个单元（200户左右）作为出租，其 余4个单元进行销售。现租赁的房子空置率为50%。 租金分析： 一期2居（120、130平米）的租金在12000元/月，三居（157平米）的租金在13000元/月左右。 二期：97平米 如果是按月租是14000元/ 月，付款是押一付三，如果是散天租：750元/天。 金融街与国贸写字楼产品比较 金融街与国贸写字楼租金比较 金融街与国贸写字楼售价比较 金融街与国贸公寓售价比较 国贸周边公寓租金情况 房地产项目管理 课程简介 学习目的：掌握和运用项目管理理论、方法、工具，进行房地产开发项目决策和过程管理； 专业方向：主要面向政府主管部门、房地产或城市基础设施开发建设公司、金融部门、各类房地产评估咨询公司、物业管理公司。 理论学时：32学时 参考教材：房地产项目运作管理，贾士军， 广东经济出版社，2002年4月； 参考书籍 １．房地产项目投资．潘蜀健．中国建筑工业出版社．１９９９年； ２．房地产营销策划．曹春尧．上海财经大学出版社．２００１年； ３．项目管理．喻颖正．暨南大学出版社 ２０００年； 项目管理 管理没有止境 ― 从金字塔到阿菠罗登月计划 基本概念： ― IPMA、PMI、PMBOK、PMP 项目管理 现代项目管理起源于美国。20世纪50年代后期，美国 的兰德公司首次在北极星导弹计划中运用了PERT技术。 美国的杜邦公司创造了CPM方法，用于研究和开发、生产 控制和计划编排，结果大大缩短了完成预定任务的时间， 之后它们分别被称为“计划评审技术”和“关键路径法”。现 代项目管理科学便是从这两项技术的基础上迅速发展起来 的， 融合了后来发展起来的WBS工作分解技术、蒙特卡 罗（Monte Carlo）模拟技术和EV挣值分析技术，形成了 一门关于项目资金、时间、人力等资源控制的管理科学。 著名的阿波罗登月计划、曼哈顿计划等都是采用项目管理 的理论和方法而取得成功的经典案例。 项目管理 管理工具 ― 甘特图、PERT、CPM 管理内容 ― 九大知识体系、五个阶段 管理重点 ― 进度、成本、质量、资金平衡 房地产业 ――过去、现在、未来 －－经济的支柱、财富的起点、文化的源泉 （北海、深圳、浦东） －－政府的角色与作用 （加入WTO后的竞争） 房地产业 ――行业的独特性、项目的复杂性 －－住宅地产、商业地产、旅游地产 （课程重点） －－目标：以最快的速度、最低的成本向客 户提供高质量的房产 房地产项目＋项目管理 1＋1＝？ 房地产项目管理模块 经营环境模块：城市经济与房地产经济、城市规划与城市 设计、房地产政策与制度、国际房地产比较、中国房地产 市场趋势与机会 投资策划模块：区位环境分析与投资区位选择、土地市 场分析与储备策略、住宅市场分析、非住宅物业市场分析 与开发策略、市场调研与产品定位、项目投资分析与决策 产品设计模块：环境行为学、建筑策划、场地规划、社区 规划与住宅设计、景观环境设计、规划与设计创新、新技 术与新材料应用 房地产项目管理模块 投融资管理模块：财务报表分析、项目投融资决策、资金 规划、项目权益融资结构设计、开发项目融资、资本市场 融资、投资性房地产融资、房地产金融业务 项目管理模块：项目管理概论、房地产开发项目的组织流 程设计、房地产项目报批管理、房地产项目设计管理、房 地产项目的信息管理、房地产项目风险管理 工程管理模块：招投标管理、合同管理、成本管理、采购 管理、工程监理（现场管理）、室内装修设计与施工管理  营销策划模块：产品包装、价格策略、推广方案、广告与 促销、销售队伍组织、卖场设计、物管前期介入  房地产项目管理模块 项目全案策划：房地产项目全案策划、居住房地产的全案 策划