房地产开发和经营.docVIP

第一章 1.房地产开发与经营的含义是什么？房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 3.房地产开发与经营的特点是什么？简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。 完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。 第二章 1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？ 宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素 微观环境：供应者；生产者；顾客；竞争者；社会公众 2.市场需求预测的影响因素。 竞争状况 人口统计分析 趋势分析 3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。简述房地产开发与经营决策的内容。 6.房地产经营决策则是什么？房地产经营决策程序是什么？ 房地产企业的特征有哪些？对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。简述房地产企业资质管理。简述房地产企业行业管理的主要内容。 什么是土地储备和一级开发？ 3房地产综合开发项目的类型有哪些？土地使用权转让必须符合哪些条件？ 3.土地使用权出让与转让的区别 区别 出让 转让 行为主体 政府及土地管理部门 境内外任何经济实体及个人 法律关系 法律关系不平等 法律关系平等 在市场所处层次 一级市场 二级市场 年限 按合同规定，不得超过国家规定 合同年限－已使用年限＝剩余使用年限 土地转移方式 协议、招标、挂牌、拍卖 出售、交换、赠与 第六章 1.房地产市场调研的含义是什么：就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。 2.房地产市场调研的内容包括哪些：a.市场宏观环境状况b.城市房地产市场状况 c.消费者行为调研与市场需求容量调研 d.项目所在区域环境状况调研e.项目基本情况调查调研 3.房地产市场调研的方法包括哪些：a.全面调查法b.重点调查法c.抽样调查法:随机和非随机 4.如何撰写房地产市场调研报告p126：a.报告主要内容:导言、正文、结尾 、附件b.正文主要内容：基本情况概述、房地产市场环境状况、房地产市场供给特征、房地产市场需求特征、房地产市场形势及发展趋势、结论和建议 c.撰写原则：以调研目的为核心原则、前后逻辑合理原则、层次鲜明性原则、图文并茂原则 第七章 什么是可行性研究：即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤：第一步，组织准备；第二步，资料收集及市场调查；第三步，开发方案的设计和评价、选择；第四步，详细研究；第五步，编写研究报告书 3.可行性研究的种类有哪些？A.按研究阶段分：a. 投资机会研究b.初步可行性研究c.详细可行性研究B.按对象现状分:a.土地以及开发项目的可行性研究b.房地产综合开发的可行性研究c.续建房地产开发项目的可行性研究d.房地产可行性研究 4.可行性研究包括哪些内容:项目概况、市场分析和需求预测、规划方案的优选、开发进度安排、项目投资估算、资金的筹集方案和筹资成本估算、财务评价、风险分析、国民经济评价、结论 5.反映投资项目财务状况的指标包括哪些：指标体系：A.价值型指标：a.财务净现值b.财务净年值c.费用现值d.费用年值 B.效率型指标:a.财务净现值率b.投资报酬率c.财务内部收益率 C.期限型指标:a.投资回收期 6.什么是风险、什么是房地产项目风险: a.风险:从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小b.房地产项目风险:房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 7.房地产项目系统风险与个别风险有哪些:a.房地产投资的系统风险：如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等；b.房地产投资的个别风险:包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。 8.风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？方法：盈亏平衡分析、项目安全率 、敏感性分析、概率分析；如何进行分析（百度）：a.建立风险调查表b.判断风险权重c.确定每个风险发生概率d.计算每个风险因素的等级e.最后将风险调查表中全部风险因素的等级相加，得出整个项目的综合风险等级。 第八章 1.房地产融资的概念及分类：a.从广义上讲，是指在房地产开发、流通及