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不动产进项税额分两年抵扣 一般来说，一般纳税人在取得增值税扣税凭证的当期一次性抵扣，但由于将不动产纳入抵扣范围后，不动产价值高，一次性当期抵扣对增值税影响巨大，并且会形成国家收入不均衡，因此规定不动产以及不动产在建工程分两年从销项税额中抵扣：60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 1．取得的不动产的抵扣。增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额分两年从销项税额中抵扣。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。相应扣税凭证为对方开具的销售不动产增值税专用发票。 2．新建不动产的抵扣。增值税一般纳税人2016年5月1日后新建不动产，其购进货物和设计服务、建筑服务直接用于新建不动产的，其进项税额的60%于取得扣税凭证的当期直接申报抵扣；剩余40%的部分转入待抵扣，于取得扣税凭证的当月起第13个月申报抵扣。由于新建不动产购进货物和设计服务、建筑服务取得的增值税专用发票先后不一，相应就每次取得扣税凭证分别确认抵扣时间。如果纳税人购进货物时未决定是否用于新建不动产（如可能用于销售）的情况下，进项税额在购进当期全额抵扣，当将该批货物耗用于新建不动产时，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中转出，计入“待抵扣进项税额”科目，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 3．不动产更新改造等后续支出超过一定额度也必须分两年抵扣。增值税一般纳税人2016年5月1日后用于改建、扩建、修缮、装饰不动产购进货物和设计服务、建筑服务并增加不动产原值超过50%的，其进项税额分两年从销项税额中抵扣。反之，如果增加不动产原值未超过50%以上的，允许在发生当期一次性抵扣。不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。在不动产更新改造等后续支出无法预知是否超过不动产原值50%以上的情况下，纳税人购进货物和设计服务、建筑服务，可在取得扣税凭证的当期全部抵扣进项税额，待后续支出超过固定资产原值50%后，应将已抵扣进项税额的40%，计入“待抵扣进项税额”科目，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 需要注意：一是不动产在建工程分两年抵扣仅限于购进货物和设计服务、建筑服务。购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。不动产在建工程在“在建工程”这个会计科目中核算，主要用来归集和核算企业建设、改造不动产的价值，需要通过这个科目核算的项目很多，包括人工、材料、机械费用等。本着有利于纳税人核算方便的原则，对分两年抵扣的不动产在建工程项目范围仅限于构成不动产实体的货物、以及与不动产联系直接的设计服务、建筑服务。此外施工期间发生的直接费用，比如工程管理、监理费用等允许一次性抵扣。二是纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。三是纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。四是纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。