土地估价报告评审标准解析.pptVIP

（二）估价方法评分细则 1、 “最有效使用原则”应首先服从于“合法原则” ； 2、估算不动产总价要有过程，采用市场法和收益法（过程可以适当简单）等方法确定，； 3、注意收益面积与总建筑面积的区别； 4、把握好开发成本组成及含义、取值依据等 5、注意利息的计取基数、计息周期 6、不同利润率对于不同的计取基数、总利润率和年利润率。 特殊的，采用动态法时，无利息、利润项，通过折现考虑。 （二）估价方法评分细则 问题： 1、对地上已有建筑物或规划（拟）建的建筑的基本情况描述不完善；对待开发的不动产最佳利用方式分析不足，甚至缺项； 2、确定开发完成的不动产总价理由不充分，过于简单； 3、人为更改公式，使用错误公式； 4、利润、利息基数确定随意；5、开发成本项不全或确定思路错误；6、与剩余法二混淆使用。 （二）估价方法评分细则 C、剩余法二（适用于已建房地产用地） 1、弄清适用条件（如存量房地产土地使用权补办出让手续的地价评估）； 2、分清与剩余法一的区别； 评等项目 评等要点 分值 等别选择 一等标准说明 三等标准说明 五等标准说明 五下标准说明 剩余法二（适用于已建房地产用地） 不动产总价估算 估算方法选择；测算过程、取值依据 20 测算方法选择及运用正确、取值依据充分；测算过程详细 方法选择正确，但测算过程较粗略 测算过程过于粗略；或方法运用存在