营改增实务操作-纳税筹划.pptVIP

* * 财税〔2011〕12号）规定 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 * * 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号） 柳先生于2008年11月以4001000元在某市区购买了—套面积为150m2的商用房，缴纳契税121000元，并花501000元进行了装修，2010年12月将房屋以6401000元的总价卖出，经房地产评估机构评估价格为4601000元，支付评估费用600元，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。柳先生转让这套商品房如何缴纳土地增值税，合计缴纳税款多少？ 　 * * 　由于柳先生转让的这套商品房的房屋面积为150m2，属于非普通住宅，只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。柳先生应缴纳的税额为： 　　1、营业税=641000×5％=321000（元）； 　　2、城市维护建设税及教育费附加=321000×（7%＋3％）=31200（元）： 　　3、印花税=6401000×0.05％=320（元）； 　　4、土地增值税：可扣除项目金额=4601000+600+（321000+31200+320）=4961120（元）； 　　增值额=6401000-4961120=1431880（元）， 　　增值率=1431880÷4961120×100％=29％（增值率不超过50％，适用税率30％） 　　应缴土地增值税=1431880×30％=431164（元）； * * 假设例1中柳先生不能取得评估价格，也未支付评估费用，其他同上。那么柳先生转让这套商品房应缴纳哪些税，合计缴纳税款多少？ 　　柳先生应缴纳的税额为； 　　1、营业税（同上）321000元； 　　2.城建税及教育费附加（同上）31200元； 　　3.印花税（同上）320元； 　　4、土地增值税： 　　可扣除项目金额=4001000×（1+5％×2）+121000+（321000+31200+320）＝4871520（元）； 　　增值额=6401000-4871520=1521480（元）； 　　增值率=1521480÷4871520×100％=31.28％（增值率不超过50％，适用税率30％）； 　　应缴土地增值税=1521480×30％=451744（元）。 * * 假设例1中柳先生由于保管不善，不能提供出原购房时的相关原始凭证，也不能提供房屋重置成本评估价格（假设当地规定土地增值税按照1％核定征收），其他同上。柳先生转让这套商品房应缴纳哪些税，合计缴纳税款多少？ 　　柳先生应缴纳的税额为： 　　1、营业税321000元； 　　2、城建税及教育费附加31200元； 　　3、印花税320元； 　　4、土地增值税＝6401000×1％=61400（元）； 　 * * ?利用加计扣除进行税务筹划 ?从事房地产开发的企业，可加计扣除，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。 灵活运用优惠政策法 * * 通过设立独立核算的销售公司降低税负 如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则既能够使房地产企业以较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。 * * 案例分析 甲房地产开发企业以2400元/平方米的价格出售5000平方米的普通商品房产，假设扣除项目金额为840万元，印花税忽略不计，城市维护建设税和教育费附加率分别为7%，3%。为了节省税负，应如何进行纳税筹划？ * * 案例分析 （1）筹划前的税负分析 增值率为42.86%，企业需缴纳土地增值税108万元，还需要缴纳销售不动产的营业税60万元[2400×5000×5%]，城市维护建设税和教育费附加6万元[60×（7%＋3%）]，合计缴纳税款174万元，企业的税后净利润为2400×5000- 174- 840= 186万元。 * * 分别核算不同项目的增值率 1、法律依据 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增