论交付和登记在我国房屋所有权转屏移中的地位.docVIP

- PAGE 2 - 论交付和登记在我国房屋所有权转移中的地位 在《合同法》颁布之前，我国法学理论界和司法实务界普遍认为过户登记是房屋买卖合同生效的要件[①]。很显然，这在理论上是错误的，也给实践带来很多负面的影响[②]。以《合同法》颁布为界限，理论界和实务界开始对以前的认识和做法进行反思和检讨。现在通说认为，有效的房屋买卖合同是进行房屋过户登记的根据，登记与否不影响合同的效力；但未办理登记手续房屋所有权不转移[③]。这种认识，得到了最高人民法院司法解释的认可[④]。但这种“登记是房屋所有权转移要件”的认识，是否符合我国目前的法律规定?是否适应当前的不动产交易和登记现实?是否有利于维护善意第三人的权利、是否有利于解决房屋所有权纠纷?是很值得深思的。在我国现实立法中，房屋所有权从何时起转移?过户登记是否房屋所有权转移的必要条件?交付在房屋买卖中的地位如何?这涉及到物权变动的模式和不动产登记的效力问题。对这些问题的正确回答，不仅对我国物权立法具有重要的理论意义，对我国目前的审判实践和维护房地产市场的稳定，也有着重要的现实意义。 一、传统民法理论及立法中关于物权变动模式的几种学说和立法体例 从各国的物权变动模式的制度表现以及我国学者对这些模式的分析来看，这些模式大致有以下几种： 1．债权意思主义模式。该模式认为，标的物所有权的移转以债权契约为根据，既不需另有物权行为，也