湖南顺房地产开发有限公司-湖南心星国际商务中心发展定位细化既产品设计方案.doc

湖南中顺房地产开发有限公司-湖南心星国际商务中心发展定位细化既产品设计方案 湖南心星国际商务中心 发展定位细化既产品设计方案 谨呈：湖南中顺房地产开发有限公司 报告行文思路介绍 客户要求 与项目理解 提案重点为写字楼、公寓、商业的市场发展定位、产品设计、销售计划、成本测算；酒店非重点；不需要涉及具体营销操作；开发商要求快速回笼资金。 各物业市场 发展定位建议 各物业产品 设计建议 销售计划制定 在既定的规划下，从市场需求角度出发，结合开发商营销目标，对写字楼、公寓、商业提出市场发展定位；酒店已定位为产权式酒店，不再做市场发展定位的论述。 根据各类物业的市场发展定位，提出可行的产品设计建议 根据产品设计，从现阶段市场态势出发，制定各物业的销售价格、销售计划，测算收益 第一章 项目理解 第二章 发展定位建议 第三章 产品设计建议 第四章 销售计划 写字楼发展定位 商业发展定位 公寓发展定位 项目既定规划理解与分析 项目营销核心问题提出 定位分析 销售目标 项目理解 产品建议 报告目录 面对的项目 要解决的核心问题 市场需要什么 项目适合做什么产品 产品怎么设计 写字楼产品设计 商业产品设计 公寓产品设计 卖什么价格 多久卖完 利润有多大 销售价格建议 项目经济测算 销售计划 第一章 项目理解 项目既定规划理解与分析 项目营销核心问题提出 项目位置：芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西北角 居住用地 商业用地 政府用地 休闲旅游 市政配套 省政府东大门 湖 南 省 政 府 本案 长 沙 天 心 区 政 府 天心区 法院 780亩 湖泊 庄园 天心文化公园 芙 蓉 南 路 电力路 湘府路 居住用地 一、项目既定规划理解与分析 项目地块与物业发展条件 位处省府板块核心地段，交通发达，区域未来发展十分看好； 地块方正平整，昭示性强，生态资源突出，具备打造中高甚至高端项目的条件； 位处行政中心，两大政府之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展商务区的基础条件； 目前本区域入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠缺。 小结： 地块具备良好的生态资源、交通通达性以及 区域发展前景，但目前无论生活、商务氛围 都十分欠缺。地块具备发展中高、高端综合 体项目的条件，但机会与风险并存。 目前项目总体规划已定，初规已进窗，规划方面基本不能做大的调整； 项目现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体； 其中酒店已确定为五星级产权酒店，由国内排名前三的品牌进行经营管理 项目既定规划理解 一、项目既定规划理解与分析 城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体 通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体 城市综合体中可能包括的物业功能 城市综合体基础解读 巨大的社会效应 城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模， 且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为 一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响 作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应 对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用 巨大的增值潜力 各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体 功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及 周边区域土地的升值 城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益 城市综合体基础解读 特征1： 城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市” 功能复合空间：物业类型丰富，以酒店、办公、公寓和商业为基本功能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系 空间依存、价值互补：各功能之间形成价值链，各物业空间之间通过规划形成紧密联系 城市综合体各种功能之间的价值关系 城市综合体的特征和价值 广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境 购物商场 公寓 公寓 写字楼 广州中信广场占地约2.3万m2，建筑面积约29万m2 ，是广州最顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓和商业物业 三种物业档次高，各功能之间相互依存并形成价值链，营造出高价值的办公环境 中信商业大厦 甲级智慧型商厦， 是广州的顶级写字楼 中信公寓 高档服务式公寓，保 安严密、配套完善 中天购物广场 经营国际品牌精品， 设置高端生活配套 写字楼的 高端配套 大量高端 商务人士 写字楼的 高端配套 高端消费 人群 高端消费 人群 完善的生活 配套设施 中信广场三种物业功能之间的价值联系 特征2：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用 高密度、集约性：开发强度大，容积率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商务人流密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，各种人流形成互补 土地使用的均衡性：不同类型、价