建筑房地产工程造价成本全周期成本管理要点干货.pptVIP

2、发包人的索赔 ①拒收不合格的材料和工程； ②承包人未能按照指示完成缺陷补救工作； ③由于承包人的原因修改进度计划导致业主有额外投入； ④拖期违约赔偿； ⑤业主为承包人提供的电、气、水等应收款项； ⑥未能通过竣工验收； ⑦保修期的延长； ⑧未能补救缺陷； ⑨承包人未约终止合同后的支付； ⑩承包人办理保险未能获得补偿的部分。 1、审查索赔证据 ①合同文件中的条款约定 ②认可的施工进度计划 ③合同履行中的来往函件 ④施工现场记录 ⑤施工会议记录 ⑥工程照片 ⑦书面指令 ⑧支付进度款的单证 ⑨检查和试验记录 ⑩汇率变化表 ⑾各类财务凭证 ⑿其他有关资料 五、索赔审查 2、审查工期顺延要求： ①划清进度拖延责任 ②应在关键线路上 ③无权要求承包人缩短合同 工期 3、承包人可索赔的费用： ①人工费：增加工作内容的人工费、停工损失费和工作效率降低的损失费等累计，但不能简单地用计日工费计算； ②设备费：可采用机械台班费、机械折旧费、设备租赁费； ③材料费； ④保函手续费； ⑤贷款利息； ⑥保险费； ⑦利润； ⑧管理费：现场管理费和公司管理费。 4、审核索赔计算的正确性 ①所采用的费率是否合理、适度工程量表中的单价是综合单价，含直接费，也包括间接费、风险费、辅助施工机械费、公司管理费和利润等的摊销成本。索赔中不应重复取费； ②停工损失中，不应以日工费计算。不计算在此期间的奖金、福利等报酬。停驶的机械补偿，应按机械折旧费或设备租赁费计算，不包括运转操作费用。 案例1： 简单的说就是某项工作A根据计划应在2007.7.1开始实施。但是由于承包商的原因导致开工时间延迟了30天，即2007.8.1日才开始开工。由2007.7.4日开始，因为业主方临时供电不及时导致现场停工20天。也就是说即使承包方解决了问题。由于业主不能及时供电，承包方也无法施工作为业主方向承包商索赔工期应该是多少天？ 答：索赔30天。前一件事情的延误时间与后一件事情的延误时间有重叠的话，以前一件事情结束的时间为准。 案例5： 原投标施工图采用现场搅拌混凝土，现由于规划调整场地限制无法采用现场搅拌混凝土故改用商品混凝土，可否进行索赔？监理意见为情况属实。 答：可以索赔。索赔依据：因规划调整场地限制而引起施工条件的变化,属于有经验的承包商也无法预料的风险，此风险应由业主承担。 六、案例分享 第十篇、如何实行成本动态控制 一、有效监控动态成本的两大手段 二、动态成本的“三控” 三、设计质量控制 四、招标比价 五、变更签证 六、案例分享 1、通过预警与强控，实现事前管控 2、通过动态成本月报，暴露成本异常 有效监控动态成本的两大手段 1 1、通过预警与强控，实现事前管控 目标成本超出并不意味着成本失控，要看某一科目超了还是总额超了，是建安成本超了还是营销成本超了。因此，在动态成本管控过程中，企业首先要设定不同的控制目标。从实践来看，更多标杆房地产企业依据不同科目，一般会选择总额和单项两种控制模式，并设置绝对值和相对值两种控制指标。绝对值主要是针对像营销费用这样的科目。例如，豪宅的营销费用就不能按照普通住宅的“占销售额2.5%”这个比例来定，豪宅实际上是用不了2.5%，那么这类科目就需要使用绝对值。相对值一般是针对目标成本总额控制（当然，需要扣除地价，这样的控制更灵敏、更贴切）。 房地产企业只要在事前设置控制目标，并设置预警线和强控线，过程中通过“预警”和“强控”两种管控手段，就可以对项目动态成本的执行进行预先防范和提醒，做好了动态成本的事前管控。 预警是指目标成本超标达到了企业所设定的“预警线”，就会自动进行预警报告，给相关人员一个警醒，形成目标成本过程管控中的第一道防线。单个成本费项如果碰到“预警”，项目业务部门可照常运行，但已经受到集团关注。如果一旦成本继续超额，到达设定的“强控线”，那么就会“跳闸”，集团强制停止付款，项目必须就成本超支问题进行总结，说明原因，然后集团根据实际情况采取相应措施。当然，这种预警与跳闸的设置还需与供应商的培养有关，如果供应商已经和地产企业形成成本管理的