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房屋交易相关税费细解 一．土地增值税 1.概念： ①土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税。 ②土地增值税课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其它附着物产权所取得的增值额。 2.土地增值税计算方法 土地增值税四级超率累进税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%-100%的部分 40 5 3 超过100%-200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 3.房地产开发公司计算方法略 4.出售旧房及建筑物的 ①旧房概念：凡使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房 税法规定：转让旧房应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作后扣除项目金额计算土地增值税。 ②旧房评估价是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。 旧房地产评估价格=房地产重新购建价格-建筑物折旧 例：某企业转让一幢90年代建造的厂房，当时造价100万，无偿取得土地使用权。现建造同样房需600万，该房子为7成新，按500万出售，支付有关税费27.5万元。 ⑴评估价格=600×70%=420万 ⑵允许扣除的税额27.5万 ⑶扣除项目余额合计=420+27.5=447.5万 ⑷增值额=500-447.5=52.5万 ⑸增值率=52.5÷447.5=11.73% ⑹应纳税额=52.5×3%-447.5×0=15.75万元 5.普通标准住宅应同时满足以下条件 2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑物容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（，120×1.2倍=144㎡）房屋销售单价的价格标准10000元/平方米（含）以下的。 2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。 二．印花税： 商品房销售合同按照产权转移数据征收印花税。计税依据：按书据中所载的金额为计税依据，税率为0.5%0 ╱出让 土地使用权╲转让合同 领受土地使用证、房产权证照按每本5元。 三．契税： 1.征税对象：发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。 2.征收范围:①国有土地使用权出让、转让、出售、赠与交接。 ②房屋买卖 3.契税属于财产转移税，交易过程中的财产税由承受人纳税即买方纳税。 买方征税的目的是在于非私人不动产转移生效，拥有权益的意思。 计税依据是成交价格比例税率3%-5%，个人首次购买90㎡以下住房2008年11月1日起 四．营业税及城建税及教育费附加 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，已全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位转让 买方： 税种 税目 计税依据 税率 契税 房屋 评估价 4% 印花税 产权转移书据 评估价 印花税 权利许可证 件数 5元/件 卖方 税种 税目 计税依据 税率 印花税 产权转移书据 评估价 0.5% 营业税及附加 销售不动产 评估价-原购房只要余额 5.55% 土地增值税 外住宅 增值额 分级税率 个人转让 买方 税种 税目 计税依据 税率 契税 普通住宅 评估价 1%或1.5% 非普通住宅 评估价 4% 卖方 税种 税目 计税依据 税率 备注 个人所得税 普通住宅 买卖差价（查实） 20% 普通住宅 评估价（定） 1% 营业税 非普通住宅 评估价 5.55% 不足5年 普通住宅 买卖差价 5.55% 不足5年 非普通住宅 买卖差价 5.5% 超过5年