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“锦绣江南”项目营销策划报告 一期营销推广战略构架 0 第一部分：产品研究 一、 地段 1、 地理位置 本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线），吴中路与金汇路延长段交会处。如下图所示： 虹 桥 虹 桥 动物园 延 安 路 高 架 外 虹 航 华 环 红 松 路 古北新区 新村 合 川 路 梅 路 金 高 虹 桥 开 汇 虹桥 架 发区 路 路 吴 中 路 虹桥镇 本案 1 经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低――在大部分客户眼中，本案所 处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与虹桥和金汇混为一谈、相提并论！ 实际上，一旦改造成功，吴中路应当是一条优秀的景观道路。但是在目前，吴中路的地段概念不为消费者认同；“金汇”是 一个相对优秀的生活区的代名词，“金汇路”也因此被青睐。可惜，凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“金 汇路”概念。因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。 社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于 3500 元/m2 上下，这与本案定位有明显差距。从某种意义上说， 本案的地段价值判断有可能成为致命危机！ 然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇 路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被