土地估价技术报告 - 改.docVIP

土地估价技术报告 项目名称：C市××胡同的一宗住宅用地土地使用权出让价格评估 受托估价单位：XX公司 土地估价报告编号：XX（2015）（地估）字第XX号 土地估价技术报告编号：XX（2015）（地技）字第XX号 提交估价报告日期：2015年12月30日 关键词：C市 出让 xx公司 二○一五年土 地 估 价 技 术 报 告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 C市××胡同的住宅用地土地使用权出让价格评估。 二、委托估价方 单位名称：A企业； 单位地址：略； 联 系 人：略； 联系电话: 略。 三、受托估价方 机构名称：XX公司； 机构地址：略； 资质等级：略; 机构注册号：略; 法定代表人：略； 联系人：略； 联系电话：略。 四、估价对象 估价对象为A企业名下位于C市的一宗住宅用地，位于C市××胡同，地号XX，批准用途、规划用途均为XX用地，估价土地面积2402平方米，建筑面积483.53平方米；评估宗地实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整。 五、估价目的 A企业以出让方式取得该宗地土地使用权,现想转让该土地使用权。，本次估价该土地使用权略 15年10月31日。 八、估价日期 2015年10月20日至2015年11月5日。 九、地价定义：略X年X月X日），至估价基准日，剩余使用年限、估价设定使用年限均为XX年； 其他：略。略略略略 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1.土地位置状况3.土地权利状况 4.土地利用状况 5.建筑物和地上附着物状况略略略略略略略略 土地估价 一、估价原则 本项评估主要遵循以下估价原则： 1.供需原则：土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 2.替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 3.最有效使用原则：土地价格是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收益和变动原则，确定土地价格。 4.预期收益原则：是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。（适合收益还原法、假设开发法） （一）估价方法选择 房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法（ （二）估价方法简介 1.市场比较法法 市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法的基本计算公式为： 房地产价值=可比实例房地产价格×交易情况修正系数 ×交易时间修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 2.剩余法 剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法采用的基本公式为: V=A-B-C 式中：V—待估土地价格 A—开发完成后的土地总价值或房地产总价值 B—整个开发项目的开发成本 C—开发商合理利润 （三）估价过程 1. 选择估价交易实例 评估人员通过市场调查，经比较选择地理位置、结构、用途相近的三个比较实例。 案例A、案例B、案例C。 　比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。 表1.房地产交易实例调查表 物业类型：住宅 项目 案例A 案例B 案例C 项目名称 XX XX XX 房屋坐落 XX XX XX 建筑结构 钢混 钢混 钢混 成交总价(万元) 69.8 80.3 60 面积（m2） 134 151 98 成交单价(元/m2) 5209 5318 6122 成交日期 （年/月/日） 2010/5/11 2010/1/5 2010/3/9 用 途 住宅 住宅 住宅 所处楼层/总层数 自然层第6层/7层 自然层第6层/6层 自然层第1层/8层 装 修 低档装修 低档装修 低档装修 建成年份 2003年 2003年 2004年 备 注 二手房g 二手房g 二手房g 2、价格影响因素比较 将可比实例与估价对象住宅单元的价格影响因素进行比较，如下表： 表2.房地产交易实例价格影响因素说明表 项目 估价对象 案例A 案例B 案例C 项目名称 XX XX XX XX 用 途 住宅 住宅 住宅 住宅 土地类型 出让 出让 出让 出让 地段等级 居住四级 居住四级 居住四级 居住四级 成交单价(元/m2)