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建筑与产品策划 香港联祥策划中心 2009年12月18日 产品策划是房地产策划中最重要的一个环节。人们经常说一个项目的成功70％取决于规划设计即产品策划，30％取决于后期的营销推广。可见产品策划在房地产策划中的重要性。 纵观时下的各种营销策划手段，无论是卖生活方式、卖地段、卖社区文化、卖投资收益，最根本的是都脱离不了产品的支撑，房地产产品是最基本的元素。房地产产品是一种商品，因为有人使用，才体现出了其价值。永远都不能脱离了房地产产品本质空谈策划。许多策划公司、策划人不懂产品，不懂建筑。对建筑、产品缺乏起码的了解，这样的策划是空洞的，是不完整的。 我们拥有目前中国最优秀设计机构之一——万科建筑设计研究院；万科会把核心力量放在产品研发上，并逐步实现产品销售全面代理化…… ——王石 房地产产品策划流程和内容如下： 1、产品调研 产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。 2、产品定位 在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的确定具体位置。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。 3、产品规划设计 这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括开发策略、规划设计、建筑设计、景观环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。 4、产品细节设计 采用新技术、新材料、新设备。先进的生产工艺，保证产品质量。 5、产品营销 住宅小区概念性规划设计 一：住宅小区概念性规划设计 概念性规划设计的概念、内容、任务 二：住宅小区概念性规划设计构思基本程序 概念规划流程 三：低密度住宅基本类型 四：低密度住宅小区概念性规划几个关键问题的常用解决方法 概论 户型与小区布局的关系 户型与容积率的关系 户型与单元平面的关系 户型与楼层的关系 户型与景观朝向的关系 户型与小区布局的关系 户型与单元平面的关系 户型与楼层的关系 户型与景观朝向的关系 产品分析-犀地 项目指标： 占地面积：约63000平方米 建筑面积：约220000平方米 容积率：3.5 套数：约1200套 规划特征： 点式布局 11栋31层住宅楼 两梯两户/两梯三户/三梯六户 正南朝向东南朝向混合 物业类型： 高层 建筑风格： 现代建筑风格 园林风格： 现代简约风格园林 产品分析-犀地 建筑风格： 建筑采用现代风格的设计手法，以简单的几何线条及图案组合成各栋既统一又互有区别的高层建筑。 以竖向线条为主，体现高层住宅挺拔，高耸的整体观感。 个别建筑采用变化灵活的几何线条，避免产生呆板的立面效果，丰富了立面，增添了建筑时代感。 基本以白色调作为主要色调，再局部配以相对艳丽的颜色，突出其立面变化。 产品分析-犀地 产品分析-犀地 产品分析-犀地 产品分析-犀地 产品分析-犀地 产品分析-金色家园 项目指标： 占地面积：约58000平方米 建筑面积：约104400平方米 容积率：1.8 规划特征： 点式布局 由22栋11层或18层的住宅楼组成 一梯两户/两梯四户 设置三种户型 正南朝向东南朝向混合 物业类型： 小高层/高层 建筑风格： 现代建筑风格 园林风格： 中央景观轴+复合式植物群落、多种景观+数十棵20年以上树龄的原生大树 产品分析-金色家园 建筑风格： 建筑采用现代风格的设计手法，造型简练明快，体积感强，强调现代工业装配式的工艺流程与趋势。 强调建筑单体的体积感，再配以点式布局，使每栋建筑都有四个采光面。 色彩较为强烈，区别明显，灰黑色为11层一梯两户小高层，橘黄色为18层两梯四户高层，工业化气息浓郁。 产品分析-金色家园 产品分析-金色家园 产品分析-金色家园 产品分析-富力城 项目指标： 占地面积：约215550平方米 建筑面积：约724230平方米 容积率：2.99 规划特征： 点式布局 以24层至28层的短板住宅楼为主 两梯三户 设置三种户型 纯南北朝向为主 物业类型： 高层 建筑风格： 现代建筑风格 园林风格： 南派园林设计风格 产品分析-富力城 建筑风格： 建筑造型清新明快，序列感强。在立面表现上强调封闭阳台的体块变化，材质运用玻璃与面砖进行对比衬托，务求表现出建筑整齐划一，体块明确又具备细部变化的效果。 以玻璃及白色面砖作为主要立面材质，色彩统一清新。 建筑细部集中在阳台及飘窗位置，丰富建筑立面的层次，增加变化。 产品分析-富力城 产品分析-富力城 产品分析-富力城 外部条件分析—周边配套分析 超市： 沃尔玛 家乐福 家世界 商业：（3大商圈） 大胡同鼓楼 食品街 滨江津耀商业综合体…… 医院 永安医院 教育： 三十一中学 第二南开中学(市重点中学) 内部条件分析—用地指