惠州江北东江工业园改造项目 - 可打印文档.pdfVIP

惠州江北东江工业园三旧项目 投资开发分析估算报告 金裕集团经营管理部编写 张荣波 2012 年10 月29 日 目 录 一 项目背景及申请单位情况 二 政策及市场需求分析 三 项目基本情况 四 建设用地与相关规划 五 设计节能主要措施 六 投资估算及资金筹措 七 开发总结 1 一、项目背景及申请单位情况 1、项目申请单位概况 1.1 主营业务 公司名称：惠州 开发有限公司 公司地址： 公司经营范围:开发建设及销售“”商住小区。 1.2 经营年限 公司成立时间：年月日 1.3 资产负债 资产总价值：万元。 在建工程投入总额：尚未投入工程建设。 总负债额：无负债。 净资产值：万元。 1.4 股东构成 公司股东共名，分别是： 公司： 住所： 证件名称： 证件号码： 法定代表人： 1.5 主要投资项目 花园 2 1.6 现有生产能力 公司注册资本：万元人民币 实收资本：万元人民币 2、项目地理背景 作为项目所在地惠州江北CBD 行政中心，从 1988 年江北办事处的设立，到2003 年 中共惠州市惠城区设中国共产党惠州市惠城区江北街道工作委员会，江北基本确立了惠 州行政中心的地位，在一系列政策的扶持和充分利用其良好资源的情况下，江北发展日 新月异，CBD 雏形逐渐浮现。随着城市中心 CBD 的辐射范围的不断扩展，对城市副中心 CLD 的影响也不断扩大，江北的发展已经形成令人瞩目的新格局。 2.1 消费水平及特征 惠城老城区各种配套设施都很齐全，教育经济发展都很完善，各方面都很成熟，方 便无疑是很多购房者选择它的原因，而江北在目前来说还没有惠城发展的完善，作为近 些年刚发展起来的政治经济文化中心，喜欢它的人无疑是看中了它巨大的发展潜力，政 府行政单位的坐落，这几年的飞速发展，无不预示着它的大好发展前景。 在江北置业是否感兴趣的问题上，40%调查者都示很感兴趣，已经准备在江北置业， 而另外有 25.45%表示比较感兴趣，是他们置业区域选择之一，只有百分之十的购房者对 江北不感兴趣。 2.2 置业倾向 在选择江北置业的购房者中，50%的购房者会选择在一年内买房，24%的在一年到一 年半之间买，22%的要等到两年之后买。在购房需求的调查中，有65.45%的是刚性需求， 23.64%是改善需求，仅有差不多10%的置业者是度假或投资需求. 2.3 置业要求 在选择置业江北中，有65.45%的购房者表示是因为江北的规划发展潜力很大，16.36% 的是觉得江北居住环境很舒适,9%的选择原因是可选择楼盘多，而只有3.6%的是因为信任 品牌开发商和5.4%的是觉得江北配套设施齐全。 2.4 置业价格 对于江北片区，购房者们接受的合理价格为：36.4%的购房者认为江北的合理房价在 3 5000-5500 之间,33%的认为江北房价再6000-6500 也属合理，10%的置业者认为高于6500 的房价为合理的。（该数据摘自2012 年5 月惠州搜房的客群调查表） 2.5 结论 在惠州江北有置业意向的购房者大多是看中了江北大好的发展前景，但对江北置业 的购房者们来说，将近半成的置业者认为江北的教育配套、交通情况、商业配套和环境 配套方面急待升级。 总的来讲，江北的房地产市场处于一个良性的发展轨道上，为进一步改善生态环境和 人民居住条件，金裕集团决定开发建设东江工业园项目。 3、项目建设背景 东江工业园位于惠州市中心区及市政府1 公里范围内，处于江北惠州大道与惠民大道 的交汇处，曾经创造经济价值的东江工业园见证了大江北的城市发展轨迹，目前随着大江 北的城市扩容以及快速的城市化的建设发展，东江工业园区已完全融入了城市中心区发展 建设轴线内。按照市政府对于城市功能的规划要求，东江工业园地块显然再继续作为工业 用地使用，已超出了城市中心集约用地，高效规划的原则，按照2010 年广东省政府关于 城市中心区5 年三旧改造的规划原则，东江工