物业费是业主的AA制.docxVIP

物业费是业主的AA制，还是物业企业的酬金？ 原创?2017-10-13?颜雪明? HYPERLINK /s?__biz=MzIwNDYyNDkxMw==mid=2247484016idx=1sn=d8bb269e1f37a6d48ad7bfa3454c1965chksm=973c070ea04b8e1849b822cc0f35169cd7f145a1c5f1375334265048d23ed0c8fa36c5d7f2dcmpshare=1scene=1srcid=1014GHpATXulO9HxOmoc7FWgkey=4a49e468c86e4088954a2c7594ff4295c2f13417ae0501a0ce49cbd7b00f2ef5073b842d60030be9bf909a94dd0607f3cd37b4aa2b19b2403c0427f7b2412c3ccc6aae9a11d4698b6a6843cfad04c088ascene=1uin=MjI3MTI4NTg4Mg==devicetype=Windows+7version=6205051apass_ticket=bwAMHJA9v5QFgVKZT7/eNZjNjLRPAT4eWlrPebqta3NbmW7Qt1bkcFGKHxgi+QQkwinzoom=1 \l # 大雪热饮 文/颜雪明 2017年9月28日，深圳市房地产业协会召开座谈会，讨论《深圳经济特区物业管理条例》修订稿草案。下文为本人发言的第二部分，谨供行业同仁和关心物业立法的朋友参考。小标题为本人会后整理成文时所加，序号承接上篇。 9.政府制定物业费指导价没有法律依据 ????物业费本身不是服务的价格，它是业主的AA制。政府就没有理由管。即使是价格，依照价格法，允许政府管理的价格只有三种商品、两种服务。大家看一看价格法第十八条，“重要的公用事业价格与重要的公益性服务价格”，这是政府有权管的。但是不知道为什么，各地的物业管理条例都规定，前期物业服务，或者普通住宅物业服务费实行政府指导价。物业管理条例里并没有这个规定。前年我就福建省的物业管理条例中物业费实行政府指导价的内容，向全国人大法工委申请了合法性审查。我认为它直接违反价格法。如果深圳的条例也规定这个，我也会申请合法性审查。 ????2014年12月，国家发改委发了一个2755号文件《关于放开部分服务价格意见的通知》，里边明确要求地方政府要放开“非保障性住房物业服务”和“住宅小区停车服务”的价格。这个通知本身也有瑕疵，这里不应当用“放开”，而应当用“纠正”。地方政府过去管就没有法律依据。国家发改委说得比较客气，意思是过去管就管了，今后放开就好了。这是2014年12月的通知，而到现在我们的立法草案还在谈物业费的政府指导价。 ????草案中还有一个规定，说前期物业管理收费不足，不够开支，建设单位应当及时补足，这个制度闻所未闻，不知道算不算创新。建设单位把房屋交付给业主之后，它就剩下保修的责任，没有其他的义务，物业收费不足，开支不够，应当由业主续筹才对，凭什么要建设单位去补足？既无法律依据，也没有任何道理。 10.前期物业服务合同的示范文本与备案 ????草案规定，前期物业服务合同和临时管理规约，要依照主管部门制发的示范文本来制定，建设单位对示范文本作出修改，不得减损业主的权益。 ????制定合同和管理规约，不是政府的职责，也不是政府的权力，这就是合同当事人的权利。起草临时管理规约，是法规赋予建设单位的权利。如果政府说你们不太懂，我提供一个样板，这当然可以，这个样板只能是技术性的示范，如果你这个东西写得特别好，那桃李不言，下自成蹊，别人会千方百计地找这个范本来使用。用行政权力强制推行，这直接违反合同法。 ????如果开发商或者物业公司利用合同或者临时管理规约损害业主权利，业主也不是小孩子，他有的是办法维权，到法院提起一个诉讼，就宣告这个东西无效，最终不利后果还是要开发商和物业公司来承担。 ????草案规定前期物业服务合同要向政府备案，表面上看好像没什么，但是在实际工作中，政府创设的所有备案，几乎都演化成变相的许可。比如说建设工程的竣工验收，过去是行政许可，由质监站来主持，2000年《建设工程质量管理条例》改成四方验收，把这个行政许可废除，住建部又搞了一个备案的规定，于是主管部门的备案回执，就成了变相许可。不给你备案回执，就意味着竣工验收没有完成，后边所有的手续都办不了。政府在买卖合同格式条款里，又把拿到政府的备案回执作为交付条件，建设单位拿不到回执，交付也完不成。 ????类似的其他备案还有很多，都是在废止相关的行政许可后增设的，这是与国家行政管理体制改革背道而驰。物业服务合同原来没有要求备案，现在增加了这个要求，究竟意义在哪里？会不会变成变相的