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高效房地产开发管理模式  ——如何快速、低成本、高品质、最优服务地完成项目策划销售、规划设计、工程管理等工作 目录 1.提出问题 1.1 高效的含义 1.2 为什么提出高效房地产开发管理模式 1.3 为什么品牌开发企业注重先进的管理模式 1.4 对待前期策划、规划设计、项目管理的一些不恰当的看法 1.5 恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作 2.分析问题 2.1 高效房地产开发管理模式是否存在 2.2 高效房地产开发管理模式包括的内容 2.3 流程简介 2.4 成果品质的控制 2.5 规范化的管理体系 2.6 产品化设计 3.解决问题 3.1 实现高效房地产开发管理模式的条件 3.2 实现高效房地产开发管理模式的方式 3.3 高效房地产开发管理模式强调设计与管理的有 机结合 1.提出问题 1.1 高效的含义 1.2 为什么提出高效房地产开发管 理模式 1.3为什么品牌开发企业注重先进的管理模式 1.4对待前期策划、规划设计、项目管理的一些不恰当的看法 1.5 恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作 1.1 高效的含义 （1） 高效的含义包括： a.质量——质量不仅以销售业绩 为评价标准，更多依靠客户后 期使用情况的反馈。 b.时间——时间是对一般的房地 产项目开发周期而言，其本义 并非缩短开发周期，而是在同 样的开发周期内，提高建筑 产品的质量。 c.合理的成本控制（与售价对应 ，相对的低成本） 1.2 为什么提出高效房地产开发管理模式 ????? ?（1） 缩短开发周期——用最短 的时间使一个项目开盘 （2） 资金压力——从一次性付清地价开始, 开发商风险加大 （3） 市场的变化——当前地产千 变万化，时间越长预测市场 的难度越大 （4） 时间成本——时间越长运营 成本越高 大盘开发应注重品牌开发策略  万科总规特点 1．善于借用城市文脉的元素与成熟生活蓝本的嫁接，形成度身定做的概念规划 2．布局以街区式围合为主线，注重街道特色的组团设计 3．设计以体现亲和性，家的感觉和运用城市规划手法，突出文化氛围 万科建筑产品特点 1．建筑风格更多引入现代风格的元素，基本也以欧式风格为主线，但氛围较浓、运用欧式风情生活基本是强项 2．建筑形态以多层为主线，小高层为辅不多见，且层数不高，风格以文化生活蓝本为主 3．局部架空层使用较多，宅前花园和退台方式绿化空间运用较多 4．户型设计研发力较强，户型设计新颖、创新功能多 5．户型的观景性，通透性更强 ? 万科园林景观环境特点 1．以城市文脉的其它人文景观作为景观规划的核心，将景观环境也赋于文化主题 2．建筑景观重社区，情趣街道的建筑景观与环境融合 3．广场景观分级又汇合，强调景观的和谐性，均衡性，参与性 4．景观环境强调的层次，使建筑物从景观环境中“生长”出来 5．街区式围合，组团景观空间强调由组团景观到庭院的半私密到私密的过渡 万科精心凝炼的品牌管理模式  以文化牌善长的地产品牌 专业化、规模化的研发团队具备更强大和成熟的开发经验 1.3 为什么品牌开发企业注重先进开发管理模式： 具体产品注重概念创新 对土地价值的识别和挖掘 规划设计具备超前性 以“物业管理”为突破点并形成了超前的物业管理模式 住宅标准化与产品创新的成功结合 全程品质管理 万科开发理念特点 专业化、细节化、注重研发能力 以人文、城市文脉和产品创新并重，支持品牌提升 开发档次属于具较高性价比的中高社区 为什么设计师近几年来大量投身于房地产实践 ??? （1） 设计贯穿开发的全过程—— 一项工程从买地、设计、施 工、销售到入住，设计一直 存在。 （2） 设计阶段占用时间较长—— 占整个工程的60%~70%左右 （3） 地产背景与设计的结合—— 众多境内外设计公司的发展 战略