第六章房地产般估价方法之成本法.pptVIP

第六章 成本法 注意：土地使用年限的新规定 物权法第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 成本法应用中的相关规定 商品住宅价格构成的有关规定 ⑴ 成本。包括： ①征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行； ②勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算； ③住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算； ④住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行； ⑤管理费：以上述①至④项之和为基数的1%～3%计算； ⑥贷款利息：计入成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。 ⑵ 利润。以上述成本中①至④项之和为基数核定。 ⑶ 税金。按国家税法规定缴纳。 ⑷ 地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。 下列费用不计入商品住宅价格：①非住宅小区级的公共建筑的建设费用；②住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。 根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，