第九章假设爱意开发法.pptVIP

第九章 假设开发法 第一节 概论 第二节 假设开发法的基本公式 对公式的把握在于： 一是要把握待开发在投资开发前后的状况；二是要把握投资开发后的房地产经营方式。 第三节 现金流量折现法和传统方法 一、现金流量折现法和传统方法的定义 在假设开发法中对货币的时间价值有两种处理方法：折现的方法和计算利息的方法。 折现的方法——现金流量折现法 计算利息的方法——传统方法 二、两种方法的区别 1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费的估算： 在传统方法中：是根据估价时的房地产市场状况做出，即它们是静止在估价时点的数额； 现金流量折现法中：是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。 2、传统方法：考虑各项支出、收入发生的时间不同，但要计算利息，利息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。 现金流量折现法：要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值，然后再相加减。 3、投资利息和开发利润： 传统方法：单独显现。 现金流量折现法：不单独显现，隐含在折现过程中。因此要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。 * * 房地产市场 搜集交易实例 存入交易实例库 选取可比实例 可比实例价格A 可比实例价格B 可比实