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安阳市智远房地产开发有限公司与刘爱枝商品房买卖合同一案 _______________________________________________________________________________________ （2008）安民一终字第726号 民 事 判 决 书 上诉人（原审被告）安阳市智远房地产开发有限公司。 法定代表人孟福田，该公司董事长。 委托代理人于强，大沧海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）刘爱枝，女。 委托代理人刘海斌、张陆，河南安昌律师事务事务律师。 刘爱枝诉安阳市智远房地产开发有限公司（以下简称智远公司）商品房买卖合同纠纷一案，河南省内黄县人民法院于2008年7月22日作出（2007）内民初字第954号民事判决。智远公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人智远公司的委托代理人于强，被上诉人刘爱枝和委托代理人刘海斌、张陆到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原审法院查明，2006年3月7日，原、被告签订编号为GF—2000—0171商品房买卖合同，合同约定，原告向被告购买位于内黄县二帝大道南段路西都市花园第一幢二单位一层东户商品住房102平方米（现该住房名称为一号楼三单元一层东户）、地下室19.71平方米和公用面积5.8平方米。商品房价格为1100元/平方米，该房屋价款为112200元。地下室面积19.71平方米，公用面积5.8平方米，上述两项房价款为400元/平方米。合同约定分期付款，首付房价款的60%，入住时付房价款20%，交付房产证明交清剩余房款。同时约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人（被告）应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.5%利率付给利息；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。出卖人于2006年8月31日前将该商品房交付使用，逾期出卖人按日向买受人支付已交房款0.5%的违约金。原、被告双方签订合同的当日，原告按合同的约定向被告交纳了总房价款的60%（包括地下室）即73440元。该商品房竣工后的实际面积140.91平方米，地下室实际面积为32.51平方米，被告在变更房屋面积时未书面通知原告，从而导致纠纷发生。为此，原告支出仲裁费5000元、申请费400元、律师费4000元。在诉讼中，原告放弃要求被告双倍支付房屋外墙砖与外墙涂料差价的诉讼请求。 原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违背法律及行政法规禁止性规定，系有效合同，受法律保护。被告在诉讼中所称该商品房买卖合同属无效合同的理由不能成立，不予采信。被告所建该商品房面积与合同约定的面积发生差异，即该商品房实际面积大于合同约定面积38.91平方米、地下室实际面积大于合同约定12.8平方米。在诉讼中，被告未能提供规划变更、设计变更和书面通知原告的证据，其辩称的变更面积系经规划部门批准、设计单位同意，且视为原告接受变更的理由不能成立，不予采纳。造成该商品房实际面积与合同约定面积差异，系被告私自扩建而致，该商品房实际面积大于合同约定面积，面积误差比38%，地下室面积误差比为64.9%，因原告不退房，则按双方合同约定及相关司法解释规定，面积误差比在3%内的部分房价款由原告补足，即原告应补交3.06平方米的房价款3366元、地下室原告应补交0.59平方米房价款236元，其余多出面积的房价款由被告承担，产权归原告所有。原告在签订合同后按合同约定及时履行了交付房价款60%的义务，而被告未能按合同约定的时间交付房屋，其逾期交房的行为系违约行为，应承担违约责任，因原告的损失难以确定，被告不能提供证据证明原告的损失，被告在诉讼中其要求减少违约金的要求不予支持，原告要求按合同约定的违约金标准从2006年9月1日起到提起诉讼之日，由被告支付违约金143758.80元的请求，予以支持；原告要求被告支付仲裁费5000元的请求符合法律规定，予以支持；关于律师费用4000元，因其不是必须支出的费用，该请求缺乏法律依据，故不予支持该请求；关于申请费400元，因对