二重项目物业管理招标文件(部分).docVIP

第二章 标 的 物 一、基本情况： 二重集团公司成都工程研究中心办公大楼(以下简称“大楼”)座落于成都市成华区龙潭总部经济城航天路320号。由中国建筑西南设计研究院有限公司设计，是一座超高层建筑。总建筑面积108562㎡，建筑主体高度140.6m；地上33层（其中裙楼5层），地下2层；建筑类别为一类高层建筑，建筑设计使用年限为50年；建筑结构形式为全现浇钢筋混凝土框架——多核心筒结构，抗震设防烈度为7度。大楼共设14部电梯，低区(-2至18层)6部、高区8部（其中2部为消防兼无障碍电梯）。楼层分布及功能如下： 1、地下室： 地下一、二层：建筑面积分别为10136㎡，是小汽车库和设备用房，其中地下一层夹层设有非机动车库； 2、裙楼： 一层：建筑面积4605㎡，是大楼入口、大厅； 二层：建筑面积2880㎡，主要是会议、办公及物管用房； 三～四层：建筑面积分别为4018㎡、3172㎡，为多功能厅、接待、会议用房； 五层：建筑面积4076㎡，为会议、办公及其他用房。 3、主楼： 六层：建筑面积2759㎡，是避难层兼设备用房； 七～二十五层：每层建筑面积分别为2541㎡，是科研办公用房。其中，二十层是避难层兼设备用房； 二十六～二十九层：建筑面积2478㎡，是科研办公用房； 三十～三十二层：建筑面积分别为1786㎡、1750㎡、1750㎡，是科研办公用房； 三十三层：建筑面积474㎡，是设备用房、屋顶花园。 （特别说明：29～31层为高层领导办公区，32层为备用房，7～16层为对外出租楼层。） 4、具体楼层结构及房间分布详见楼层平面布局图（附件1：电子版图纸）。 5、大楼主要功能系统： （1）生活给水系统； （2）生活排水、排污系统； （3）视频及多媒体会议系统； （4）供配电系统； （5）照明控制系统； （6）信息发布系统； （7）消防控制系统； （8）楼宇自控系统； （9）应急指挥系统； （10）背景音乐及紧急广播系统； （11）中央空调系统； （12）监控系统； （13）电梯系统； （14）网络系统； （15）通讯系统； 6、设备、设施及图纸（附件2：电子版图纸）；鉴于业主利益及国家保密规定，部分图纸仅提供可供投标方有关人员到招标方现场电子阅览查询。 另，拟计划建设职工餐厅（按照600人集中就餐，6个包间，1个便利小超市规模建设）。 二、物业管理要求 1、基本要求 1）物业公司应具备物业服务企业一级资质证书，并从事专业的物业管理3年以上，在本行业中形象好、口碑佳、无投诉。能接受业主单位的统一管理，具有规范而完善的为该项目量身定做的管理方案和管理细则。质量管理、财务管理、档案管理、岗位职责管理等各项规章制度健全，能为业主单位开展的各项工作、活动提供优质服务。 2）物业服务人员须取得《物业管理职业资格证书》或《岗位技能培训合格证书》，专业设备、设施技术操作人员还应取得相应的《专业技术证书》或《职业技能资格证书》。从业人员均应接受过相关岗位的技能培训，掌握物业管理相关的法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况和特点，能正确使用和维护相关设施、设备。 3）人员配备要求：热爱祖国，拥护党的基本路线，遵纪守法。具备“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效服务用户。知识与能力并重，有一定的物业管理工作经验及相应岗位的技能：项目经理要求有相关物业管理经验，管理人员要求具有大专以上学历；特殊工种技术工人持专业上岗证、服务员持《健康证》等；保证100%持证上岗。充分利用人力资源，减少开支，降低成本。员工要求统一着装，员工服装按业主要求配置。 4）服务人员定点定位定责定编准确合理。 5）环境卫生和室内卫生的清扫保洁覆盖率达100％，合格率达100％； 6）秩序良好，杜绝各类安全责任事故； 7）设施设备运行良好，完好率达99％以上；维养合格率100％； 8）各项服务做到快捷、周到，综合满意率达到96％以上。 9）接受业主方每月、每季度、每年度组织的对物业服务的综合性考评。考核按100分计，得分须达95分以上。年度综合考评90分以下时，招标人不再与其续签合同。 三、具体要求 本项目的物业管理服务标准至少应达到《四川省物业管理优秀大厦标准》。 1、房屋维护管理 1.1建立健全房屋维护管理档案，检查、督促和指导使用人正确使用房屋，并遵守房屋安全使用规范、政策、法规。 1.2对房屋进行日常管理和维修养护，保证使用功能正常，检修和保养记录齐全。 1.3房屋需要维修时，属于小修范围的，应及时组织修复；属于大、中修范围的，应及时编制房屋维修计划和维修资金使用计划，向房屋所有人提出报告与建议，并根据房屋所有人的决定，及时组织维修。 1.4大楼外玻璃幕墙每年清洗二次。 2、房屋检查 根据房屋实际使用年限，每年