201581292011_7投资项目中担保问题法律剖析.pptVIP

Guarantee of Investment 财务 出表 有无 追索 有无 担保 核心问题 11 土地担保 12 应收账款保理与资产证券化 Contents 目 录 四、土地担保及后融资担保 问题：土地出让收益作为还款与作为担保要求条件是否应相同？ 唯一性VS不唯一性 作为还款来源： 拟出让土地的规划条件 年度出让计划安排 财政收支安排 回购期到来之前已出让锁定土地，应注意协商能够提前实现回购工作，确保让土地收入支付我方。 四、土地担保及后融资担保 11 土地担保 诉讼中的保全担保 优先受偿权 投资项目土地抵押 土地担保在建筑工程中的可能情况 四、土地担保及后融资担保 11 土地担保 诉讼中的保全担保 四、土地担保及后融资担保 法院 原告 被告 财产保全 保全担保 11 土地担保 优先受偿权 问题： 1、优先受偿权是债权还是物权？ 2、如果是债权与其他债权的顺序？如果是物权，属于什么物权？ 3、如何保护该权益？ 四、土地担保及后融资担保 11 土地担保 投资项目土地抵押 政府 政府部门 政府平台公司 我方 土地 四、土地担保及后融资担保 11 土地担保 土储中心 出让土地抵押 土储中心 未出让土地抵押 土地 A B 土储（平台） 土地出让收益质押 D 平台公司（划拨） 未出让土地抵押 C 四、土地担保及后融资担保 11 土地担保 不存在土地使用权质押： 权属不明 评估不清 没有登记部门 有障碍： 出让价金无法确定 土地款收支两条线 分成列支无项目 四、土地担保及后融资担保 11 土地担保 公开招徒弟开发+溢价分成 公开 合同应该和招标文件主要条款对应 合同 就土地溢价问题应该有省级政府出具文件 行政文件 合同中应明确政策变化不受影响。 政策变化排除 土地整理应该明确实际成本与溢价部分之差额 财务测算 1 2 3 4 5 四、土地担保及后融资担保 长沙梅溪湖 按照个步骤……………… 四、土地担保及后融资担保 11 土地担保 主要障碍 它会随着项目的进展不断变化、更新。 特点精要 Description of the contents 关键路线的工序持续时间决定了项目的工期。 关键路线延误导致项目完工时延误，反之，缩短项目的工期。 一个项目可以有多个关键路线，各自时长相等，也即项目工期。 1. 收支两条线 2. 土地局VS 财政局 3. 土地计提 4. 登记 四、土地担保及后融资担保 11 土地担保 问题 探讨 土地抵押权第二顺位 1、原土地权属是否清晰 2、原土地地块位置及开发程度 3、原土地地价及现价 4、登记机关及权证办理情况 四、土地担保及后融资担保 11 土地担保 四、土地担保及后融资担保 12 后融资担保 保理 重点提示 我方作为普通合伙人（GP）或基金管理人通过设立私募股权基金，引入外部资金，并获取项目总承包工程。 这种操作，往往会通过设置利用业主提供的抵押土地，实现我方对外部资金本息不兜底，大大降低了我方的投资风险，同时也以极少的资金撬动本项目，避免了因投资项目实施而使得我方的带息负债及应收账款上升。在操作中注意以下问题： 二、投资模式（阶段）担保 4 股权投资（作为基金LP） GP投资管理公司 我方LP 金融机构LP 其他LP…… 有限合伙企业 政府或地方平台 项目公司 我方施工总承包 股权投资 股权回购担保 重点提示 我方作为有限合伙人（LP），需要注意我方作为LP与其他LP在基金赎回时的顺序和比例，或者说担保权利实现的顺序，这也是我们投资的筹码。 二、投资模式（阶段）担保 5 明股实债——公司偿债型 二、投资模式（阶段）担保 5 明股实债——股东偿债型 我方 地方政府或平台公司 项目公司 信托或基金 我方 银行 回购或受让股权 信托、基金融资 股权 股东 投资 施工 融资 投资协议 6 提供担保投资 二、投资模式（阶段）担保 重点提示 1、被担保及项目基本情况 项目好坏我们无法判断，因此需要对被担保人做详尽调查，落实本项目立项、可研、规划、土地、环评等合法性手续！（必要条件） 2、关于担保范围 担保范围以主合同、投融资协议中投资收益及相关费用相关，且可能不断变化。为防止担保不确定性，应在前期谈判中应明确具体的担保范围和时间。 3、关于反担保问题 我方在谈判时应向业主要求向我方提供反担保（如第三方保证或实物抵押、股权质押）。 6 提供企业商誉投资 二、投资模式（阶段）担保 重点提示 1、首先需了解合作方的资信和履约能力，以