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房地产景气指标体系及景气分析模型 　　　　　　　马光辉 房地产景气指标体系 房地产周期波动的指标，又称为房地产景气指标，他主要由间接指标和直接指标两大体系构成。 间接指标，主要是一些与宏观经济周期波动相关指标，它们对房地产业的周期波动有重大影响，但本身并不直接体现为房地产业的波动循环。主要有国民经济增长率，中长期贷款利率与货币供给增长率，物价指数等。 直接指标，直接反映房地产景气波动体现房地产业运行状况的指标。它又可以分为表层指标和内层指标两个层次。表层指标，一些本身就能直接反映房地产周期波动的表面性指标，包括有：房地产业增加值增长率，房地产价格于租金，房地产交易量，土地于楼盘供应量，房地产空置率等。内层指标，主要是一些虽能直接反映房地产周期波动，但不如表层指标那样可以明显观察到的较身层次的指标。主要有房地产投资收益率，房地产业利润增长率，房地产业就业与失业率，房地产投机行为，房地产物业类型与结构变动，股地联动系数。 　根据房地产业预警系统的功能时差可以分为先行指标，同步指标与滞后指标。 １先行指标，其循环转换点在出现时间上可以稳定的领先与总体循环相应转折点的指标，是为预警系统提供预警信号的唯一一类指标，预警就是在总体循环出现转折点之前作出预报。这种指标体系主要包括：中长期贷款利率，楼宇按揭利率，货币供给增长率，土地出让量，房地产投资增长率，房地产新开工面积增长率，固定资产投资增