房地产罗信贷资金.pptVIP

一、房地产信贷的含义 是指银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款以及对居民购房、建房的消费性贷款。 二、房地产信贷资金基本含义 房地产信贷资金是房地产金融机构向房地产业发放贷款所运用的资金。其构成可以从分析房地产信贷市场入手。 房地产信贷市场就是房地产金融机构在房地产业发展生存，贷款业务所形成的市场，是信贷资金在房地产业中借贷关系的总和与其他市场一样，房地产信贷市场由主体与客体构成，市场主体即市场的参与者，市场客体即市场交易的对象。 房地产信贷市场的主体（参与者）可分为债权人和债务人两大类，具体而言有以下几类，它们在信贷市场扮演不同的角色。 1．房地产开发企业 房地产开发企业在其开发的不同阶段，分别作为债权人或债务人出现。一般而言，在开发初期，需要大量的资金投入，开发商自有资金往往不足，这时他就会在金融市场贷人资金，成为债务人；而到了后期，随着投人的减少及楼字预售收入的增加，开发商又会将暂时闲置的资金存入银行，成为债权人。 2．房地产金融机构 房地产金融机构是房地产资金融通过程中的中间组织，承担着信贷资金筹集和发放工作，既有银行的金融机构，也有非银行金融机构。 房地产金融机构作为融资中介，既是债权人又是债务人，一方面吸收存款，另一方面发放贷款，从而融通房地产资金，同时也体现了国家宏观的货币政策。 在房地产信贷市场上，房地产金融机构吸收各种住房储蓄存款、单位建房资金存款、住房公积金存款、住房生产消费基金存款、房地产企业存款、房地产管理部门存款时，作为债务人出现，房地产金融机构将各类存款集中起来，以债权人的身份向房地产开发企业、消费者提供贷款。 3．房地产商品的消费者 消费者在房地产信贷市场上主要作为债务人出现。由于低收入与房地产商品价高的矛盾，消费者往往需要借助金融机构的信贷援助才能购房。随着我国房改的推进，今后各银行对消费者购房的贷款额将大大增加。当然，当消费者还未购房而进行住房储蓄时，是作为债权人提供信贷资金。 4.中央银行 中央银行通常会通过利率政策，货币政策及一些行政措施来干预房地产信贷市场。 三、房地产信贷资金筹集 1.政策性房地产银行资金的筹集 政策性银行的资金运作总格局是取之于房，用之于房，业务开展应克服商业化倾向，以保本微利为原则，不向社会直接组织储蓄存款和单位存款，其资金来源主要有： (1)国家财政基本建设资金； (2)预算内行政事业单位住房基金； (3)预算内行政事业单位出售公房回收的资金及住房租赁保证金； (4)职工住房公积金； (5)发行地方住房建设债券筹集的资金； (6)国际金融机构向地方政府提供的住房贷款资金； (7)政策性住房信贷。这些资金都是以特定行政命令为前提来筹集的，带有一定的强制性。 2.商业银行房地产信贷资金的筹集 (1)自有资金。 自有资金是商业银行进行信用货币活动的本钱，是其他负债业务的基础，分为两个部分：一是国家拨入资金或其他股东投入形成的部分；二是商业银行在经营中资金增值部分的银行留成部分。一般自有资本在银行总资产中的比例不超10%，但它是银行可以独立自主运用的最稳定可靠的信贷资金来源，是银行吸收外来资金的基础，与非自有资金相比，具有稳定性、增值性、安全性。 （2）各类存款 各类存款房地产金融机构吸收的存款是其信贷资金的最大来源，一般占商业银行资金来源的70%以上。商业银行为迎合存款人的不同需要，开办了各种各具特色的存款种类。 如定期存款、活期存款。 3．借入资金 （1）同业拆借资金。同业拆借资金是房地产金融机构为解决头寸不足而向其他银行或金融机构拆人的短期资金，短的只有几个小时，长的一般不超过三个月。同业拆借活动可促进资金的横向流通，调剂银行短时间内的资金余缺。 （2）向中央银行借款或再贴现。银行在信贷资金不足时，可向中央银行借款或向中央银行申请再贴现未到期的票据，以获得资金来源。中央银行向商业银行贷款的种类可按期限和用途分为年度性、季节性、月拆性贷款和再贴现贷款四种 。 4．同业往来资金 房地产企业之间，房地产企业与其他企业间的资金往来和货币收付都是通过银行进行转账结算，这就引起银行间互为代收、代付款项，这种代收代付一般经银行之间的联行往来进行清算，在清算之前，由于代收和代付金额时间的差异性，有时会有一部分汇差资金停留，可将之视为一项资金来源。 5．发行金融债券和出售可转让大额定期存单 当银行信贷资金紧张时，经中央银行批准，可以发行一定数量的金融债券，筹集资金，用于发放利率较高的特种贷款。 6．国外借款 房地产金融机构可以积极创造条件争取国际资本，增加自身资金来源。吸引外资的形式有：（1）在国外金融市场上发行金融债券；（2）吸收国外贷款，包括外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业银行贷款等。 7、其他 四、房地产信贷资金的作用 1、刺激居民储蓄事业的