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第2章 房地产经营分析基础 第2章 房地产经营分析基础 讲解内容： 现金流量 资金的时间价值与等效值计算 房地产投资经营经济效果评价 一、现金流量 （一）现金流量的概念： 在房地产经营分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。 （一）现金流量的概念： 正现金流量和负现金流量图 （二）房地产投资与成本 1.概念： 投资 房地产开发或投资活动中，为实现某种预定开发、经营目标而预先垫支的资金。 例如：拍卖取得土地所需的资金就是投资。 成本 为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价就是成本。 例如：土地取得后建设需要的资金就是成本。 （1）房地产开发项目总投资的构成 （2）开发产品成本费用 产品开发成本 开发项目的产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。 按其用途可分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。 在核算上又将其费用划为分六个成本项目：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套建设费和开发间接费用。 （2）开发产品成本费用 经营成本 当开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时，产品开发成本将转为经营成本。 土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本将结转为相应的经营成本，即土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房经营成本和出租土地经营成本