年常熟古里神秘b地块前期营销策划建议报告.pptVIP

一、目标客户定位 三、关于产品推售顺序的思考： 先别墅后高层 先高层后别墅 别墅高层同时 项目面市期间，首先需要向外界建立鲜明的市场形象，便于客户识别与选择。而别墅与高层差异极大的产品面向的客户群体差别也较大，因此，只能选择一前一后来化解产品与客户间的冲突。 本项目总建面约8万平米，属中等规模楼盘，从销售周期来看，别墅的销售周期应小于高层。 从产品定位来看，本项目作为古里镇高品质楼盘项目，别墅更易于拉升项目的档次与市场地位，且别墅产品是目前楼市中的稀缺产品，更容易实现资金的回笼。 “先别墅，后高层”并不是完全意义上的把别墅销售完毕再销售高层，而且在市场推广与开盘顺序上一先一后，结合项目的施工进度有序交替，产品不断推陈出新，销售高潮接连不断。 四、价格策略 平开高走，构筑价格箱体，稳步提升 以项目的优秀品质和独特卖点为依托，以略高于当地同类产品市场均价的价格入市； 以这种高性价比的姿态入市，利于项目入市之初吸引客户，迅速聚集人气，形成良好的市场氛围以抢占市场先机； 随着工程进度的跟进/园林环境的呈现/高档配套的完善，逐步提升整体实现均价，给客户以“物业升值”感，增强观望客户的购买信心。 1.平开高走 四、价格策略 2.构筑价格箱体 第一阶段：先通过中档产品入市，对市场消费潜力/产品市场融合度进行试探，并获得市场对项目价格定位的认同，进而确立价格基数，夯实价格箱体底板； 第二阶段：再以部分顶级/稀缺产品确立价格标竿， 拔高市场对项目价格定位的认知，构筑价格箱体的第一个顶板； 第三阶段：通过主力产品(高档公寓和洋房)的入市，使其在既有的价格箱体内逐步爬升推高实现均价，获取市场利润； 第四阶段：再次通过最顶级的稀缺产品——“楼王”的推出，推高价格箱体的顶板，再次拔高市场对项目价格的认知，同时给前期客户以“物业升值”的感受，增强客户购买信心； 第五阶段：在新的价格箱体内，推出后续主力产品，进一步推高实现均价甚至超过目标实现均价，扩大实现投资开发利润。 五、营销推广节点 2011.12 围墙与现场大牌出街 2012.02 临时售楼处开房、预约 2012.05 5.1房展会亮相、售楼处开放 预约 登记 正式开盘（别墅） 2012.10 十一房展会 2012.11 二期正式开盘（高层） 2012.06 Ⅶ推广建议 一、案名SLOGON 案名建议： 凯泰·泊爵府 泊：停泊，暗示项目位于水边的地理特征，停泊，也象征着栖息、港湾，给人以家的温暖。 泊爵：与伯爵同音，伯爵在西方是一种贵族的等级，身份和地位的象征。 府：代表豪门，有助于树立项目在古里的豪宅地位。 主推： 一、案名SLOGON 案名建议： 澜波湾 澜波湾，Number one,第一，她是一个符号，定义豪宅，分界阶层 别人在古里建造房子，而我们在古里建立标杆。 澜，Ran。是北欧神话中，远古海神埃吉尔的妻子， 九名扬波之女的母亲。她是海的女神。 澜,大波也。——《说文》 大波为澜,小波为沦。——《尔雅》 天下安澜。——《四子讲德论》 观水有术,必观其澜。——《孟子·尽心上》 至若春和景明,波澜不惊。——《岳阳楼记》 备选： 一、案名SLOGON 案名建议： 天御 ■天，代表天空，形容很高的境界，代表至高无上的地位。 ■御，泛指与皇家有关的一切，代表地位；御还可谐音为： 域：领地； 寓：居所。 ■天御，体现了本案高端地位和贵族血统，有利于树立项目在古里的豪宅形象。 备选： 一、案名SLOGON SLOGON建议： 泊岸 泊心 泊天下 备选 主推 新古典家园，名流生活场 二、推广思路 开盘前 开盘后 整体形象筹备，让客户对稀缺资源概念充分认同 1、步步为营的推广主线，从资源稀缺到产品稀缺 结合产品规划的品牌用心，从稀缺资源本身，转入产品规划对资源尊重的推广，突出产品稀缺 2、兼顾形象树立与销售支持，大众与小众媒体有效结合 大众媒体 户外系统、平面媒体等，作为形象树立的主要途径 短信、DM、圈层聚会等，作为销售信息发布的主要渠道 小众媒体 三、阶段性媒体攻击组合 蓄水 开盘 二期蓄水 二期开盘 收官 11.12-12-5 12.6-12.10 12.10-12.11 12.11-13。5 13.5-13.10 临时售楼处开放 五一房展会 售楼处开房 开盘仪式 秋季房展会 秋季房展会 春季房展会 二期开盘仪式 样板房开放 秋季房展会 网络、现场包装 户外大牌、平媒 媒体 平媒为主 电视、户外、 短信、网络 DM 平面、电视、 户外、短信、 网络、口碑 DM 户外、短信、 网络、DM 口碑 巅峰豪宅，登陆古里 完全N+1空间，震撼入市 样板房体验豪宅生活 现场实景，炫彩绽放