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房产税、土地使用税政策讲解 厦门火炬高新区地方税务局 房产税基本规定 一、房产税纳税人 《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条中“房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”的规定，凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。（《国家税务总局关于未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税人的批复》国税函[2002]284号） 《福建省房产税实施细则》第三条第三款：房产产权转移时，产权承受人应督促原产权所有人交清各期税款，否则由产权承受人负责缴纳。 二、房产税征税范围 　《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 三、房产税征税对象 （一）房产 　　　关于“房产”的解释：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 　　　独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。（《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》财税地字[1987]3号） 　　　不列入房产原值或独立使用的厕所、道路、亭子、行车轨道、桥梁、天桥、电杆、围墙、露天游泳池、输电架、水塔、变电塔、烟囱、露天操场、公共汽车候车亭等建筑物，帐面上分得清的，可免征房产税。 (《福建省税务局关于房产税若干政策补充规定的通知》（87）闽税政三字第353号 ） （二）地下建筑 　　凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 　　上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税[2005]181号） 四、房产税计税依据 《房产税暂行条例》第三条： 　　房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 　　没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。　房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 《福建省房产税实施细则》第七条： 　　（一）房产税以房产原值，一律减除百分之二十五后的余值计算缴纳。 　　房产原值的计算，按现行财务制度规定办理。帐房不符或没有房产原值可查以及不符合财务制度规定的，可按房屋现状，分为框架结构、混合结构、砖（石）木结构、其他结构等若干类，由当地税务机关参考同类房屋调整帐务或核定计征。 　　（二）新建、扩建、改建的房屋其增值部分应加值计算，已拆除的房屋其减值部分可在原值中扣除。 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。（《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号） 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号） 新建的房屋，建成后尚未决算的，应先按暂估入账的房产原值计算缴纳房产税，待决算完成后再调整房产原值。对已交纳的房产税差额部分不再退补。（《福建省税务局关于地方税几个政策问题的通知》闽税政三〔1991〕41号） 有关地下建筑房产税的计税方式 自用的地下建筑，按以下方式计税： 1．工业用途房产，以房屋原价的50—60％作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值x[1-(10％—30％)]×1.2％。 2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10％—30％)]×1.2％。 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。 3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征