旅游技术经济概论第08章.ppt

第八章 旅游资产评估的基本方法 旅游资产具有与一般行业资产所不同的特点。 (1) 投资回收期短。旅游资产的投资回收期，一般在10年以内，超过10年的项目鲜见。 (2) 流动性强。旅游资产的流动性较其他资产更强，周转时间更短。 (3) 损耗率高。基于旅游业的消费和休闲属性，大多数旅游业的设施和装修都有较高档次，且这些设施和装修都是一次性投入、使用周期短、不具备修复性和不可重复使用，所以，它的损耗率很高。 (4) 风险性高。由于旅游业的投资回报率较高，伴随的必然是高风险。人们出游的目的地，一般是不会重复的，去过的地方鲜有再次光顾，游景点和线路绝大多数情况下接待的客人是一次过客。 (5) 季节性和地理气候性明显。季节性特点是旅游业与其他行业最明显的区别，寒暑假、节日长假是旅游旺季。另外，地理气候条件优越的热线地区，也是旅游资产的重要加分因素，一些账面价格同质同价的资产，分别处于南北地区，由于每年的营业天数不同，其市场价值的差异会造成两者的评估价格相差悬殊。 基于旅游资产的这些特点，我们在对旅游资产进行评估时应该予以注意。 第一节 收益现值法 一、收益现值法的概念 收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益，并折算成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。所谓预期收益，是指一个企业或一项特定资产在使用的过程中所带来的净收入。这里的净收入，首先是指企业的所得税后利润，其次，也包括固定资产的折旧额，即按下列公式计算： 每年收益=每年税后净利+每年折旧额 =(每年营业收入-每年的各种付现成本-每年折旧额) ×(1-所得税率)+每年折旧额 =(每年营业收入-每年的各种付现成本) ×(1-所得税率) + 每年折旧额×(1-所得税率) 资产运用最后一年的收益=该年税后净利+该年折旧额+固定资产残值收入+项目终期回收流动资金额 我们认为，收益是企业在生产经营活动中运用其资产所回收的净现金。它应该是企业在使用资产的过程中，所取得的总现金扣除掉企业为取得这一总现金而必须支付的现金总额后的余额。这一扣除的现金总额，应该根据企业所处的实际环境来确定，包括以下两个方面。 (1) 营运活动所必须垫支的各种现金(料、工、费等付现成本)，它是指流动资产的耗费。 (2) 企业向国家政府履行各种纳税义务，它是企业的一种法定的现金支出。 至于企业每年提取的折旧额，实际上是固定资产投资额的分期回收。固定资产的购建(投入)是一次性的，回收则是分期的。对于企业经营的每一年来讲，流动资产运营的实际增值，必须首先表现为固定资产的折旧额，若有节余，才表现为利润。从资产评估的角度来讲，折旧额就是固定资产的未来收益的最低水平。资产成交后，能为新的所有者带来一定的期望收益，为此所支付的货币量不会超过该项资产(或与其具有同样风险因素的相似资产)的期望收益折现值。 应用收益现值评估资产必须具备以下两个条件。 (1) 被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产。 (2) 产权所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。 二、决定收益现值的基本因素 (1) 超额利润。它是指一个企业的获利能力超过了同行业其他企业的获利能力；或者说就本行业而言，超出了其他行业的获利能力。这个因素说明，这些资产相对于其他企业拥有的同样资产具有较强的获利能力。它是资产持有者和购买者最重视的问题，运用这些资产将带来超额收益，其收益的现值必然增加，资产价格必然提高。在一般情况下，影响超额收益的主要因素如下。 企业素质。企业素质包括企业员工的技术、文化水平，机器设备，原材料，加工工艺方法以及企业管理等。企业素质是企业技术先进性、管理现代化、服务质量、企业文化、商誉等无形资产的拥有程度的综合反映。一般来说，在售价相同的情况下，企业素质高，生产消耗就低，成本就会低，超额利润就多；反之就不会有超额利润。 市场条件。市场条件主要指市场占有率的高低、竞争环境的优越与否等。 企业或其产品或其商誉在国民经济中所处的地位。如企业或其产品属于新兴行业或新产品，缺乏竞争对手，技术进步或提供超值服务等，它获得超额利润的可能性就大。 (2) 重置成本。通常情况下，重置成本是以现时货币量反映资产存量规模的指标，也是在现时状态下，反映投入本金数额的尺度。在企业生产经营正常的情况下，收益率不变，则资产存量多，其收益必然多；反之亦然。 (3) 本金化率，即折现率。本金化率是以资金收益率为基础的，从全社会来看，本金化率与资金收益率在内容上是一致的。本金化率是一个行业或一个社会的平均资金收益率，是用以考核某行业经济效益的重要综合经济指标。本金化率与资产价格之间的关系是： 本金化率=资产收益率=年收益额/资产总额(收益现值) 或者： 资产总额(收益现值)=年